El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en materia de comunidades de bienes que desarrollan actividades hoteleras, estableciendo criterios sobre el derecho de los comuneros a excluirse de la explotación conjunta del inmueble.
Los hechos del caso
El caso se originó en Puerto de la Cruz, donde tres comuneros de un edificio de apartamentos con explotación hotelera conjunta solicitaron su exclusión de dicha explotación y la entrega de los apartamentos asignados a sus respectivas cuotas. Los demandantes eran propietarios de diferentes partes indivisas de la finca: uno poseía 2/186 avas partes (apartamentos NUM001 y NUM002), otro 6/186 avas partes (apartamentos NUM003 a NUM008), y el tercero 3/186 avas partes (apartamentos NUM009 a NUM011).
La comunidad de bienes se había constituido mediante escritura pública de 1972, estableciendo que el solar se consideraba dividido en 186 partes iguales, con la asignación específica de apartamentos a cada comunero “a efectos de identificar materialmente la parte que les habría de corresponder en caso de disolución de la comunidad”.
Los estatutos y la explotación hotelera
En 1994, la comunidad aprobó unos estatutos que regulaban detalladamente la explotación hotelera conjunta del edificio. El artículo 13 de estos estatutos establecía que “los comuneros quedan automáticamente incluidos en la explotación hotelera”, pero también contemplaba la posibilidad de exclusión mediante notificación fehaciente a la Junta de Gobierno con un año de antelación.
La gestión hotelera había sido cedida a una empresa especializada del sector turístico, que percibía como remuneración el 4% de la facturación mensual más otro 4% del beneficio mensual. Esta misma empresa era propietaria del 36,01% de las cuotas de la comunidad.
Las decisiones de instancia
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Puerto de la Cruz desestimó las demandas, considerando que no cabía equiparar la facultad de separarse de la explotación con la disolución de la comunidad. Según el juzgado, los apartamentos fueron designados en la escritura de 1972 “a los meros efectos de identificar materialmente la parte que les habría de corresponder a los comuneros en caso de disolución de la comunidad”.
La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife confirmó esta decisión, señalando que “no cabe ni de acuerdo a los estatutos, ni por aplicación de las normas que rigen la copropiedad en el Código Civil, en especial los artículos 394 y 399, estimar la pretensión de los actores, ni declarar la propiedad exclusiva de un comunero de una parte del objeto en copropiedad, sin la previa disolución de la comunidad”.
La decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, tras desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal, estimó el recurso de casación basándose en el principio de autonomía de la voluntad contemplado en el artículo 392 del Código Civil.
La Sala Civil destacó que “la primera fuente reguladora del régimen jurídico de la comunidad de bienes deriva del principio de la libre autonomía de la voluntad”, recordando que el artículo 392 del Código Civil establece que “a falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
La interpretación del artículo 13 de los estatutos
El Tribunal analizó detenidamente el contenido del artículo 13 de los estatutos, que regulaba tanto la inclusión automática en la explotación hotelera como el procedimiento para la exclusión. Según la sentencia, este precepto establecía que para excluirse de la explotación, los comuneros debían notificarlo fehacientemente con un año de antelación, manteniendo “la vigencia de los compromisos que en relación a su cuota o apartamento se hubieran contraído, así como las obligaciones y cargos”.
La resolución precisó que los demandantes cumplieron con este procedimiento al comunicar su voluntad de exclusión con la antelación requerida, sin que la comunidad se hubiera opuesto dentro del plazo estatutario.
Delimitación de la acción ejercitada
El Tribunal Supremo clarificó que la pretensión de los demandantes no consistía en obtener la propiedad exclusiva de los apartamentos ni en ejercitar la acción de división de la cosa común del artículo 400 del Código Civil. En su lugar, se trataba del ejercicio de la facultad prevista en el artículo 13 de los estatutos para excluirse de la explotación hotelera colectiva y obtener el uso de los apartamentos asignados.
La sentencia enfatizó que “en ningún momento se ejercita en las demandas acumuladas la acción de división de la cosa común, ni tan siquiera se cita en ellas el art. 400 del CC, ni los litigantes ni los tribunales de instancia lo entendieron de tal forma”.
El régimen de uso tras la exclusión
La resolución estableció que los comuneros excluidos de la explotación conjunta tendrían derecho al uso de los apartamentos asignados a su cuota, pero manteniendo determinadas obligaciones. Según los estatutos, estos comuneros “asumirán sin embargo su participación en los gastos de aquellas instalaciones y servicios que por su naturaleza no son susceptibles de separación”, así como su participación en gastos comunes y elementos de mantenimiento general.
Voto particular discrepante
La sentencia incluye un voto particular que considera que debían desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el de casación. En su opinión, los recurrentes no impugnaron adecuadamente la interpretación realizada por la Audiencia Provincial del artículo 13 de los estatutos, limitándose a reprochar la no aceptación de su propia interpretación sin denunciar infracciones de las normas de interpretación contractual de los artículos 1281 a 1289 del Código Civil.
