La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado sentencia 1654/2025, de 18 de noviembre (ROJ STS 5251/2025), que estima el recurso de casación interpuesto por los deudores hipotecarios y revoca las sentencias de instancia que habían acordado su desahucio por precario, reiterando y aplicando la doctrina sobre la inadmisibilidad del juicio de precario cuando el demandante no es un verdadero tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria.
Antecedentes del caso
El supuesto de hecho se origina en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Sevilla contra dos deudores hipotecarios. Celebrada subasta sin licitadores, la entidad ejecutante Caixabank se adjudicó la vivienda por el 70% de su valor de tasación, cediendo posteriormente el remate a favor de Buildingcenter, S.A.U. Esta última aportó la finca a la mercantil Coral Homes, S.L.U., que quedó como titular registral del inmueble.
Posteriormente, Coral Homes interpuso demanda de desahucio por precario contra los antiguos deudores hipotecarios, que permanecían ocupando la vivienda. Tanto el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Sevilla como la Sección Quinta de la Audiencia Provincial estimaron la demanda y acordaron el desalojo.
Los demandados recurrieron en casación alegando que la demandante formaba parte del mismo grupo societario que la ejecutante y adjudicataria, por lo que no podía considerarse un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, y que la vía adecuada para solicitar el lanzamiento era el propio procedimiento especial, donde podrían hacer valer los derechos que les confiere la Ley 1/2013 de protección a deudores hipotecarios.
Doctrina jurisprudencial aplicable
El Alto Tribunal recuerda la consolidada doctrina establecida en su sentencia de pleno 771/2022, de 10 de noviembre, según la cual el acreedor ejecutante o cualquier persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria debe interesar el lanzamiento del deudor hipotecario en dicho procedimiento, y no a través de un juicio de precario posterior.
Los fundamentos de esta doctrina son los siguientes:
En primer lugar, el título del derecho que faculta al acreedor ejecutante o adjudicatario para solicitar la entrega de la vivienda proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria. Los artículos 61 y 545.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuyen al tribunal que conoce de un pleito la competencia para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. El artículo 675.1 LEC, específicamente en sede de ejecución hipotecaria, reconoce al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien en el propio procedimiento especial.
En segundo lugar, la competencia funcional para conocer de la solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos corresponde al juez o notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, conforme al artículo 2 de la Ley 1/2013. Permitir el juicio de precario supondría eludir la aplicación del régimen tuitivo establecido para proteger a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad.
En tercer lugar, por razones de economía procesal, carece de sentido instar un juicio de desahucio por precario cuando existe un decreto de adjudicación que habilita para hacer efectivo el lanzamiento en el propio juicio de ejecución.
Excepción: el verdadero tercero ajeno
No obstante, el Tribunal Supremo distingue el supuesto en que la pretensión de desahucio se ejercita por quien no fue parte ni tuvo intervención alguna en el procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental. En ese caso, tratándose de un tercero cuya buena fe se presume, ajeno al procedimiento ejecutivo y sin actuación de connivencia con el adjudicatario, sí resulta admisible acudir al juicio de precario.
Criterio de vinculación societaria
La sentencia 1217/2023, de 7 de septiembre (también de pleno), estableció como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante por tener vínculos jurídicos o económicos con él, no puede acudir al juicio de desahucio por precario. Esta doctrina ha sido reiterada en las sentencias 999/2023, 508/2024 y 690/2024, entre otras, desestimando demandas de precario cuando no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero ajeno al procedimiento ejecutivo.
Resolución del caso
Aplicando esta doctrina consolidada, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación al constatar «la identidad existente entre las sociedades ejecutante, adjudicataria y demandante». Coral Homes, S.L.U. no puede considerarse un verdadero tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, dada su vinculación con la entidad ejecutante a través del grupo societario.
En consecuencia, la Sala casa la sentencia de la Audiencia Provincial, revoca la de primera instancia y desestima la demanda de precario, con imposición de costas de primera instancia a la parte demandante y sin pronunciamiento especial respecto de las de segunda instancia y casación.
Trascendencia de la doctrina
La resolución refuerza la protección de los deudores hipotecarios vulnerables al impedir que, mediante estructuras societarias, se eluda la aplicación de la Ley 1/2013 acudiendo al juicio de precario en lugar de tramitar el lanzamiento en el propio procedimiento de ejecución. El criterio de vinculación jurídica o económica entre ejecutante y demandante resulta determinante para apreciar la inadmisibilidad de la vía del precario, garantizando que los deudores puedan invocar los mecanismos de suspensión del lanzamiento y alquiler social previstos en la normativa tuitiva.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/0721ba8a7ac7b255a0a8778d75e36f0d/20251204