La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado sentencia 1655/2025, de 18 de noviembre (ROJ STS 5250/2025), que estima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria y fija doctrina sobre la valoración de las circunstancias concurrentes para determinar si existe incumplimiento de entidad suficiente para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda protegida, precisando que no todo impago, por el mero hecho de serlo, constituye incumplimiento resolutorio.
Antecedentes del caso
La mercantil Inmobiliaria Solenco, S.L., propietaria de una vivienda protegida en Las Gabias (Granada) con sus anejos (garaje y trastero), suscribió el 27 de enero de 2017 un contrato de arrendamiento con opción de compra con Dña. Juliana. El contrato fue visado por la Delegación Territorial de Granada de la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía, quedando sometido a la Ley 13/2005 y al Decreto 149/2006 de la Comunidad Autónoma andaluza.
La arrendadora interpuso demanda de desahucio por falta de pago alegando el impago de rentas correspondientes a marzo y septiembre de 2021 (534,02 euros) más recibos de comunidad (140,99 euros), totalizando 675,01 euros. La arrendataria se opuso alegando que no adeudaba cantidad alguna, que había abonado todas las cantidades reclamadas antes del plazo de enervación, y que el contrato contenía cláusulas abusivas.
El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santa Fe declaró enervada la acción de desahucio, considerando que la cantidad pendiente de 69,04 euros (diferencia en cuotas de comunidad) carecía de entidad suficiente para justificar la resolución contractual. La Audiencia Provincial de Granada revocó esta decisión y estimó la demanda, declarando resuelto el contrato y acordando el desahucio.
Planteamiento del recurso de casación
La arrendataria interpuso recurso de casación fundamentado en cuatro motivos, de los cuales el Tribunal Supremo centra su análisis en el segundo, relativo a la inexistencia de incumplimiento suficientemente grave y esencial para operar la resolución contractual.
La recurrente alegó la necesidad de valorar las circunstancias concurrentes: el impago ascendía únicamente a 69,04 euros en concepto de diferencias de cuotas comunitarias de meses posteriores a la demanda; no constaba acreditada la notificación del nuevo importe de los gastos mensuales de comunidad (45,49 euros en lugar de los 31,87 euros que venía abonando); a la fecha de la vista no se adeudaba cantidad alguna; se trataba de una vivienda de protección oficial con opción de compra donde las rentas pagadas se descuentan del precio de ejercicio; y existía una relación entre profesional y consumidora.
Doctrina jurisprudencial sobre el incumplimiento resolutorio
El Tribunal Supremo recuerda su consolidada jurisprudencia según la cual el impago de la renta de arrendamiento fuera de plazo y después de presentada la demanda no excluye, con carácter general, la resolución arrendaticia. Esta conclusión se justifica porque la falta de pago constituye la primera causa específica de resolución del artículo 114.1 LAU (actual artículo 27), y porque tratándose de un contrato oneroso y conmutativo de tracto sucesivo, la primera obligación del arrendatario es pagar la renta.
No obstante, el Alto Tribunal precisa que esta doctrina general no impide valorar las circunstancias del caso concreto para determinar si efectivamente ha existido incumplimiento contractual de entidad resolutoria. Como señaló la sentencia 673/2009, de 30 de octubre, «las circunstancias del caso concreto sí pueden y deben ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual».
La sentencia 1065/2024, de 23 de julio, invocada expresamente en la presente resolución, estableció que «la jurisprudencia de la sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso».
Circunstancias concurrentes valoradas
En el caso analizado, el Tribunal Supremo pondera las siguientes circunstancias:
Primero, la cuantía del impago fuera del plazo de enervación ascendía únicamente a 69,04 euros, satisfechos con posterioridad antes de la celebración de la vista, correspondientes a diferencias en las cuotas de gastos comunitarios de los meses de febrero a mayo de 2022 (17,26 euros mensuales durante cuatro meses).
Segundo, existían dudas objetivas sobre el importe correcto de las cuotas de los gastos comunitarios, como destacó el juzgado de primera instancia. La certificación aportada por la actora mostraba que la arrendataria venía abonando periódicamente 31,87 euros por tal concepto, mientras que se le reclamaba 45,49 euros mensuales. Los propios documentos aportados evidenciaban meses en que se abonó una cantidad y otros en que se abonó otra desde enero de 2021.
Tercero, no constaba acreditada ni se practicó prueba sobre la notificación fehaciente a la arrendataria del nuevo importe de los gastos mensuales de comunidad.
Cuarto, no existía voluntad de impago deliberado, como demostraba el hecho de que a la fecha de la vista no se adeudaba cantidad alguna por tal concepto.
Quinto, se trataba de un contrato de arrendamiento con opción de compra de vivienda protegida, donde las cantidades entregadas en concepto de renta permiten ejercer el derecho de opción con reducción del 100% de las mismas, de manera que el mero retraso en pequeñas diferencias no justifica resolver el contrato de opción de compra.
Sexto, la relación contractual se estableció entre un profesional y una consumidora.
Resolución del Tribunal Supremo
Aplicando la doctrina jurisprudencial a las circunstancias concurrentes, la Sala concluye que «en virtud de las circunstancias concurrentes entendemos no concurre causa suficiente para dar por resuelto el contrato». El impago de 69,04 euros (17,26 euros mensuales durante cuatro meses) en un contexto de dudas objetivas sobre el importe correcto, ausencia de notificación fehaciente del cambio, regularización inmediata y naturaleza especial del contrato de vivienda protegida con opción de compra, determina la inexistencia de incumplimiento resolutorio.
El Tribunal estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia que declaró enervada la acción de desahucio, con imposición de costas a las partes recurrentes en apelación.
Otras cuestiones resueltas
La sentencia desestima el primer motivo del recurso, que pretendía la nulidad de la cláusula de repercusión de gastos de comunidad por no constar su importe anual. El Tribunal precisa que tratándose de vivienda protegida sometida al Decreto 149/2006 de Andalucía, que permite repercutir «el coste real de los servicios» sin exigir especificación anual, no resulta aplicable supletoriamente el artículo 20.1 LAU que establece tal requisito para viviendas del mercado libre.
Asimismo, desestima el tercer motivo sobre cláusulas abusivas, al tratarse de un procedimiento especial de desahucio en el que el control de oficio solo procede cuando la validez de la cláusula sea relevante para resolver las pretensiones formuladas, conforme a la doctrina de la sentencia 52/2020, de 23 de enero.
Trascendencia de la doctrina
La resolución matiza la aplicación automática de la doctrina sobre el carácter resolutorio del impago de rentas, estableciendo que las circunstancias excepcionales del caso concreto —cuantía ínfima, dudas objetivas, falta de notificación, ausencia de voluntad de impago y naturaleza especial del contrato— pueden determinar la inexistencia de incumplimiento de entidad suficiente para justificar la resolución contractual, especialmente en arrendamientos de vivienda protegida con opción de compra donde están en juego derechos acumulados del arrendatario.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/ed61e9c0fad38259a0a8778d75e36f0d/20251204