La Sala Primera del Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación interpuesto por una comunidad de propietarios de Donostia-San Sebastián que pretendía que se declarase judicialmente que la cuota de participación correspondiente al local de uno de sus miembros era del 2,40%, frente al 1,30% que constaba en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad. La resolución ofrece una doctrina nítida sobre los límites de la rectificación judicial del título constitutivo y sobre el alcance de la doctrina de los actos propios en el ámbito de la propiedad horizontal.
Los hechos: una discrepancia entre el título inscrito y la práctica comunitaria de casi cuatro décadas
El litigio tiene su origen en una situación frecuente en comunidades constituidas hace décadas: una discordancia entre lo que figura en el título constitutivo y lo que efectivamente se ha venido aplicando. Desde la primera reunión de la comunidad en 1977, al propietario del local litigioso —un local de aproximadamente 98 m² situado en un edificio de Donostia— se le había girado el cobro de gastos comunes en la proporción del 2,40%. Sin embargo, tanto en la escritura de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal como en la escritura de adquisición del local en 1986, la cuota asignada era del 1,30%. El propietario pagó durante décadas lo que le facturaba el administrador sin advertir la discrepancia, hasta que en 2015, con ocasión de un conflicto con la comunidad por unas obras que esta no le autorizó, examinó sus escrituras y reclamó que se le aplicase la cuota que en ellas constaba.
La comunidad respondió presentando demanda para que se declarase que la cuota correcta era el 2,40%, argumentando que el 1,30% era un error manifiesto: con esa cuota, la suma de las participaciones de todos los pisos y locales del edificio no alcanzaba el 100%, y además suponía atribuir al local de 98 m² la misma participación que a locales de apenas 13 m².
El razonamiento de la Audiencia Provincial y la posición del Tribunal Supremo
La sentencia de primera instancia estimó la demanda. La Audiencia Provincial de Gipuzkoa, en cambio, estimó el recurso de apelación del propietario y desestimó la demanda, considerando que debía estarse a la cuota que constaba en el título constitutivo inscrito. El Tribunal Supremo confirma este criterio y desestima tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el de casación.
Recurso por infracción procesal: no hay error patente en la valoración probatoria
La comunidad denunciaba error manifiesto en la valoración de la prueba, sosteniendo que era ilógico atribuir al local de 98 m² la misma cuota que a locales de 13 m², y que la aritmética era concluyente: con el 1,30%, las cuotas del edificio no suman el 100%. La Sala rechaza que la sentencia de apelación incurra en irracionalidad o arbitrariedad. El art. 5 LPH prevé como criterios para la fijación de la cuota no solo la superficie útil, sino también el emplazamiento interior o exterior, la situación del elemento y el uso previsible de los elementos comunes. El propietario había argumentado extensamente que las condiciones del local —difícil accesibilidad, ausencia de ventanas, imposibilidad de otro uso que no fuera el de trastero, escasa o nula utilización del ascensor y de los elementos comunes, valor catastral y de mercado muy inferior al de las viviendas— justificaban la cuota más reducida con independencia de la superficie. Que otros locales de menor tamaño tengan la misma cuota no conduce necesariamente a que la asignación sea absurda, dado el juego combinado de esos criterios legales. En cuanto al déficit aritmético, la Sala señala que la cuota no asignada podría corresponder a otro elemento del edificio o repartirse entre todos, sin que haya razón para atribuírsela automáticamente al local litigioso.
Recurso de casación: pretensión sustantiva encubierta bajo la invocación de un error material
El recurso de casación articulaba cinco motivos apoyados en distintas vías argumentales: infracción del art. 5 LPH en sus párrafos segundo y cuarto, vulneración de las reglas de interpretación de los contratos de los arts. 1281 y 1285 CC, y doctrina de los actos propios del art. 7.1 CC. La Sala los desestima todos de manera conjunta, poniendo de relieve una consideración de fondo que subyace a todos ellos: la comunidad no ha pedido en su demanda la modificación del título constitutivo, sino simplemente que se declare que la cuota correcta es distinta de la inscrita, invocando la existencia de un error material.
El Tribunal aclara que ambas vías son conceptualmente distintas y tienen requisitos diferentes. La modificación del título constitutivo exige, conforme al art. 5.IV LPH, los mismos requisitos que su constitución —es decir, la unanimidad de todos los propietarios— o, a falta de acuerdo, la acción judicial con todos los copropietarios como partes necesarias, en la que se acredite que los criterios del art. 5.II LPH fueron aplicados incorrectamente en el momento de la constitución. La rectificación de un error material manifiesto operaría por una vía diferente, pero requiere que ese error sea efectivamente manifiesto, lo que la Sala ha descartado al resolver el recurso por infracción procesal. No habiéndose acreditado error material, y no habiéndose planteado la demanda como acción de modificación del título con todos los copropietarios como partes, la pretensión carece de fundamento en cualquiera de las vías invocadas.
La doctrina de los actos propios y sus límites: el pago de recibos sin conocimiento de la discrepancia no vincula
Especial interés reviste el tratamiento del motivo fundado en la doctrina de los actos propios. La comunidad argumentaba que el propietario había pagado durante casi treinta años conforme al 2,40%, lo que constituía un acto propio vinculante que impedía reclamar ahora la aplicación del 1,30%.
La Sala rechaza este argumento con claridad, recogiendo su jurisprudencia consolidada sobre los presupuestos de aplicación del principio. Para que la conducta anterior vincule como acto propio es necesario que haya sido realizada con plena conciencia de crear, definir o modificar una determinada situación jurídica, con carácter concluyente e indubitado y significación inequívoca. En el caso examinado, el propietario acreditó que pagaba los recibos que le giraba el administrador confiando en que este procedía correctamente, que apenas tenía relación con la comunidad al no residir en la ciudad, y que fue solo cuando surgió el conflicto por las obras —que la comunidad le denegó, obligándole después judicialmente a reponer los ventanucos originales— cuando examinó sus escrituras y advirtió la discrepancia. En esas circunstancias, el mero abono de lo girado no tiene entidad como acto propio apto para atribuirle, contra el título constitutivo, una cuota superior a la inscrita.
STS 324/2026, Sala 1.ª, de 27 de febrero (ECLI:ES:TS:2026:897, rec. 2073/2021). Ponente: Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán.