El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias paralelas (1522/2025 y 1524/2025), ambas de fecha 30 de octubre de 2025 y con ponencia de la magistrada María de los Ángeles Parra Lucán, que suponen un cambio radical en la interpretación de la normativa sobre contratos de aprovechamiento por turno. Las resoluciones abordan de forma conjunta y coordinada las mismas cuestiones jurídicas, estableciendo una nueva doctrina aplicable a miles de contratos celebrados bajo la vigencia de la Ley 42/1998.
Dos casos similares, una doctrina unificada
Las dos sentencias resuelven recursos de casación contra sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid y Málaga, respectivamente. Ambos casos compartían características comunes: contratos de aprovechamiento por turno celebrados en 2008 sobre regímenes preexistentes a la Ley 42/1998, con duraciones superiores a 50 años y configurados como sistemas flotantes.
En el primer caso (STS 1522/2025), los demandantes Silvia y Justiniano compraron derechos de aprovechamiento el 17 de agosto de 2008 sobre el complejo Marriott’s Son Antem en Mallorca. En el segundo (STS 1524/2025), Ezequiel adquirió el 2 de mayo de 2008 dos semanas vacacionales en el mismo complejo turístico.
Ambos demandantes solicitaron la nulidad de sus contratos alegando que superaban el límite de 50 años establecido en la Ley 42/1998 y que el objeto era indeterminado al tratarse de sistemas flotantes. Las sentencias de primera instancia tuvieron resultados dispares, pero las Audiencias Provinciales terminaron confirmando la validez de los contratos, decisión que ahora ratifica definitivamente el Tribunal Supremo.
La cuestión clave: interpretación de la disposición transitoria
El núcleo del debate jurídico giraba en torno a la disposición transitoria 2.ª de la Ley 42/1998, que establecía el régimen aplicable a los sistemas de multipropiedad constituidos antes de la entrada en vigor de la ley. Hasta ahora, la jurisprudencia venía interpretando que todos los contratos celebrados tras la vigencia de la Ley 42/1998 debían respetar obligatoriamente el límite máximo de 50 años, independientemente de cuándo se hubiera constituido el régimen.
El Tribunal Supremo revisa ahora esta doctrina y establece que la disposición transitoria contemplaba tres alternativas diferentes para adaptar los regímenes preexistentes:
Primera opción: Mantener el régimen preexistente en su totalidad, manifestando que los derechos futuros tendrán la misma naturaleza que los ya enajenados. Esta fue la opción elegida por MVCI en la escritura de adaptación de 5 de diciembre de 2000.
Segunda opción: Configurar un sistema mixto donde coexistan derechos antiguos y nuevos derechos ajustados a la Ley 42/1998.
Tercera opción: Transformar completamente el régimen, pudiendo mantener la duración preexistente incluso si era indefinida.
El cambio doctrinal: lo relevante es la adaptación, no la transmisión
La nueva doctrina establecida por el Pleno puede sintetizarse en un principio fundamental: lo relevante para determinar si es exigible el límite temporal de 50 años no es la fecha de transmisión del derecho individual, sino la forma en que se realizó la adaptación del régimen preexistente en su conjunto.
Si en la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad se optó por la continuidad del régimen preexistente (primera opción), los derechos pueden seguir comercializándose con su naturaleza jurídica, forma de explotación y duración originales, incluso si esta era indefinida o superior a 50 años.
En ambos casos analizados, el Tribunal constata que MVCI optó por describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos futuros tendrían la misma naturaleza que los ya enajenados, con un plazo de vigencia hasta el 7 de enero de 2079. Esta opción era perfectamente legal según la interpretación correcta de la disposición transitoria.
Los sistemas flotantes no implican indeterminación
El segundo pilar del cambio doctrinal afecta a la validez de los sistemas flotantes. Hasta ahora, numerosas sentencias habían declarado la nulidad de contratos por indeterminación del objeto cuando el alojamiento o el período temporal no estaban fijados de antemano, sino que eran determinables.
El Tribunal Supremo establece ahora que los contratos no son nulos por el hecho de tratarse de modalidad flotante, siempre que sea posible determinar el alojamiento o el período mediante procedimientos de reserva u otros criterios previstos en el contrato.
Esta interpretación resulta más coherente con las reglas generales del derecho de contratos sobre determinabilidad del objeto, especialmente cuando se trata de derechos de naturaleza personal u obligacional. Además, responde a la demanda de muchos consumidores que precisamente buscan la flexibilidad que ofrecen estos sistemas.
Fundamentación del cambio
El Tribunal justifica la revisión de su doctrina señalando que la interpretación anterior, unitaria y estricta, respondió a un contexto de prácticas abusivas en el sector de la multipropiedad. Sin embargo, esta rigidez generó una abundante litigiosidad y no se ajustaba plenamente a la realidad normativa.
Las sentencias destacan varios elementos que justifican el cambio:
- El tenor literal de la disposición transitoria 2.ª claramente contemplaba diferentes opciones de adaptación.
- La exposición de motivos de la Ley 42/1998 expresamente aclaraba que la adaptación no pretendía la transformación de los regímenes preexistentes.
- La Ley 4/2012 ya profundizó en una mayor flexibilidad contractual.
- La reciente Ley Orgánica 1/2025 ha introducido modificaciones que confirman expresamente estas interpretaciones.
Aplicación a los casos concretos
En ambas sentencias, el Tribunal constata que se entregaron a los adquirentes tanto las condiciones particulares como las generales del contrato, que incluían:
- Descripción del régimen preexistente y su inscripción registral
- Naturaleza personal de los derechos transmitidos
- Fecha de extinción del régimen (2079)
- Descripción del complejo turístico, ubicación y tipo de alojamiento
- Sistema de asignación y reserva de semanas y villas
- Información sobre el derecho de desistimiento
El Tribunal considera acreditado que, aunque el régimen era flotante, se asignaron números específicos de villa y semana a efectos de control interno, y que los contratos contenían criterios claros de determinación del objeto. La flexibilidad del sistema no equivale a indeterminación, sino que permite al titular elegir cada año dentro de la temporada adquirida.
Consecuencias prácticas
Las dos sentencias desestiman los recursos de casación y confirman la validez de los contratos, aunque sin imposición de costas a los recurrentes atendiendo a la matización doctrinal realizada.
La nueva doctrina tendrá un impacto significativo en la litigiosidad pendiente sobre contratos de aprovechamiento por turno, especialmente en aquellos casos donde:
- El régimen sea preexistente a la Ley 42/1998 y se haya adaptado optando por la continuidad
- La duración del contrato supere los 50 años pero se ajuste a lo previsto en la escritura de adaptación
- Se trate de sistemas flotantes con criterios de determinación del objeto
El Tribunal Supremo deja claro que esta nueva interpretación debe aplicarse a partir de ahora a todos los casos pendientes, lo que previsiblemente reducirá el número de declaraciones de nulidad de este tipo de contratos.
Coherencia con la reforma legal de 2025
Las sentencias hacen referencia a la disposición adicional primera introducida en la Ley 4/2012 por la Ley Orgánica 1/2025, que expresamente establece que los contratos sobre regímenes preexistentes con escritura de adaptación inscrita se regirán conforme a los términos del régimen inscrito, pudiendo referirse a alojamientos o períodos determinables, y siendo válidos sea cual fuere la duración declarada, incluso si es indefinida o superior a 50 años.
Esta reforma legal confirma y valida la interpretación que ahora adopta el Tribunal Supremo, demostrando que el legislador ha recogido la realidad práctica del sector y la necesidad de mayor flexibilidad contractual.