El Supremo Tribunal de Justiça dictó sentencia el 16 de octubre de 2025 (proceso 1340/23.6T8VIS) sobre la posibilidad de que un condómino adquiera por usucapión derechos de uso exclusivo sobre espacios no incluidos en el título constitutivo de propiedad horizontal. La resolución establece criterios sobre los presupuestos necesarios para aplicar esta figura jurídica en edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal.

Antecedentes fácticos

Una sociedad mercantil propietaria de una fracción autónoma (local comercial y almacén) en un edificio en régimen de propiedad horizontal reclamaba el derecho de uso exclusivo sobre dos espacios exteriores:

• Un área de aproximadamente 110 m² situada en la parte trasera del edificio, utilizada como zona de carga y descarga de mercancías
• Un área de 312 m² (52 metros de largo por 6 de ancho) empleada como aparcamiento para clientes del supermercado que funcionaba en el local

La propietaria alegaba que estos espacios venían siendo utilizados exclusivamente para el servicio de su establecimiento comercial desde hacía más de 20-30 años, inicialmente por los anteriores propietarios y posteriormente por ella tras adquirir la fracción en venta judicial.

Tesis de la demandante

La sociedad recurrente fundamentó su pretensión en los siguientes argumentos jurídicos:

Posibilidad de usucapión en propiedad horizontal. Defendió que un condómino puede adquirir por usucapión el derecho de propiedad sobre fracciones autónomas o áreas que no constan en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Inaplicabilidad de la presunción de comunidad. Sostuvo que aunque los espacios no figuraban en el título constitutivo, quedaba desvirtuada la presunción de comunidad del artículo 1421.2.e) del Código Civil portugués, dado el uso exclusivo ejercido durante décadas.

Cumplimiento de requisitos del artículo 1415. Argumentó que las áreas en cuestión cumplían todos los requisitos legales para su calificación como fracciones autónomas y habían sido objeto de posesión continuada.

Posesión con requisitos de usucapión. Alegó que tanto ella como sus antecesores ejercieron posesión no titulada, de buena fe, pacífica y pública durante tiempo suficiente para adquirir el derecho de propiedad.

Interpretación restrictiva del artículo 1419. Propuso interpretar restrictivamente este precepto sobre modificación del título constitutivo, considerando que las exigencias formales no serían aplicables cuando la modificación deriva de usucapión, decisión administrativa o judicial.

Doctrina del Supremo sobre usucapión en propiedad horizontal

El tribunal reconoce la existencia de debate doctrinal y jurisprudencial sobre si es posible la adquisición por usucapión de partes comunes en edificios bajo propiedad horizontal.

El Supremo cita precedentes propios que han admitido esta posibilidad. Menciona específicamente una sentencia de 19-12-2018 que reconoció la adquisición por usucapión del derecho de propiedad sobre un espacio (buhardilla) no incluido en el título constitutivo de propiedad horizontal. También refiere una sentencia de 16-12-2010 donde se reconoció la propiedad sobre una división del edificio (sótano frontal) no descrita como fracción autónoma en el título constitutivo.

Asimismo cita un acórdão de 18-04-2024 donde, aunque por otros fundamentos (abuso de derecho), se reconoció el derecho de unos copropietarios a mantener construcciones (piscina y garaje) realizadas en áreas del perímetro del inmueble no mencionadas en el título constitutivo.

El Supremo establece doctrina favorable en abstracto: “En tesis, no vemos obstáculo a admitir la adquisición por usucapión de fracción de un prédio constituido en propiedad horizontal, aunque esa fracción no conste del título constitutivo de la propiedad horizontal.”

Presupuesto esencial: integración en el inmueble

Sin embargo, el tribunal establece un requisito previo imprescindible para aplicar esta doctrina:

Las fracciones o áreas objeto de usucapión deben ser parte integrante del inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal. Pueden no estar mencionadas en el título constitutivo, pero debe quedar acreditado que el área en discusión forma parte del edificio, ya sea de la zona cubierta o de la zona descubierta (patios, jardines, etc.).

El Supremo razona que precisamente porque tales espacios no constan del título constitutivo resulta más defendible la adquisición por usucapión. Cuando un área está contemplada en el título, necesariamente será fracción autónoma o parte común, sometiéndose al régimen jurídico específico de la propiedad horizontal que puede contener impedimentos al reconocimiento de efectos basados en la usucapión.

Aplicación al caso concreto

El tribunal analiza la prueba practicada y constata:

Inexistencia de prueba de integración. No existe prueba alguna de que los espacios exteriores en cuestión formen parte del lote de terreno donde se construyó el edificio ni de la zona descubierta del inmueble.

Características del espacio. Uno de los espacios “medeia entre construções urbanas” (media entre construcciones urbanas). De las fotografías aportadas resulta que se trata de zona urbana donde los edificios están separados por viales asfaltados, señalizados con señales de tráfico.

Descripción registral. El edificio consta descrito como prédio urbano destinado a comercio y vivienda, compuesto por sótano, planta baja, 3 pisos y buhardilla, constituido en propiedad horizontal con 13 fracciones autónomas, sin referencia alguna a la existencia de zona descubierta según la cédula catastral urbana.

Descripción de la fracción A. La fracción propiedad de la demandante se describe como local comercial y almacén destinado a comercio, correspondiente a planta baja y sótano del edificio, sin mención a áreas exteriores.

Apariencia de dominio público. Por el contrario, aparentemente se trata de áreas situadas en la vía pública.

Decisión

El Supremo concluye que carece de utilidad responder a la cuestión de si un propietario de fracción puede adquirir por usucapión áreas que utiliza pero no constan en el título constitutivo, porque tal cuestión solo tiene sentido bajo el presupuesto de que esas parcelas formen parte del inmueble constituido en propiedad horizontal, presupuesto que en este caso no se verifica.

Queda por tanto prejudicada:

• La verificación de los elementos de la usucapión
• El análisis sobre eventual alteración del título constitutivo de propiedad horizontal
• La aplicabilidad del régimen jurídico de la propiedad horizontal a tales espacios

Adicionalmente, el tribunal señala que de la prueba practicada nada resulta sobre un eventual derecho de uso de las áreas controvertidas, siendo además que el derecho de uso no puede adquirirse por usucapión según establece expresamente el artículo 1293.b) del Código Civil portugués.

La sentencia desestima el recurso de revista y confirma la decisión de primera instancia que declaró a la sociedad propietaria de la fracción A pero denegó el reconocimiento de derechos de uso exclusivo sobre los espacios exteriores reclamados.

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