El Tribunal Supremo ha resuelto, STS 27-10-2025,un caso sobre la interrupción de la prescripción en acciones derivadas de defectos constructivos, precisando cuándo los requerimientos dirigidos a un agente de la edificación pueden extender sus efectos interruptivos a otros intervinientes en virtud de la excepción de conexidad o dependencia.
Los hechos del caso
Una Comunidad de Propietarios de un edificio ubicado en San Rafael (Segovia) interpuso demanda contra la promotora constructora y contra el arquitecto técnico que intervino en la ejecución de la obra, reclamando la reparación de diversos defectos constructivos detectados en zonas comunes y viviendas privativas.
La demanda, presentada el 10 de marzo de 2017, solicitaba que se declarara la responsabilidad solidaria de ambos demandados y se les condenara a reparar los defectos o, subsidiariamente, a abonar 81.423,70 euros más intereses.
Según consta en las actuaciones, los defectos se detectaron progresivamente desde 2009, siendo la última deficiencia identificada el 2 de junio de 2010. La Comunidad convocó diversas juntas de propietarios para abordar el problema: 16 de enero de 2009, 1 de junio de 2009, 1 de marzo de 2010, 9 de febrero de 2011, 6 de octubre de 2011, 22 de febrero de 2012, 30 de mayo de 2013, 13 de marzo de 2014, 11 de marzo de 2015 y 6 de junio de 2015. Además, se remitió un burofax en junio de 2016.
La participación del arquitecto técnico
Un elemento central del caso fue la intervención del arquitecto técnico, Don Aurelio, quien no solo había asumido la dirección facultativa de la ejecución de la obra, sino que además era empleado de la promotora-constructora.
Según los hechos probados, el arquitecto técnico asistió y participó activamente en numerosas juntas de propietarios convocadas por la Comunidad los días 16 de enero de 2009, 9 de febrero de 2011, 22 de febrero de 2012, 30 de mayo de 2013, 13 y 23 de abril de 2014, y 11 de marzo de 2015. En estas reuniones intervino personalmente, tomó la palabra, se comprometió a reparar los desperfectos y explicó las causas de la demora en la ejecución de las obras.
La sentencia de primera instancia consideró acreditado que el técnico acudió a muchas de las juntas de la Comunidad en representación de la constructora, contestó correos electrónicos sobre las reparaciones, realizó visitas al inmueble con la administradora para valorar el estado de la construcción e incluso intervino directamente en algunas reparaciones.
Las resoluciones en primera y segunda instancia
El Juzgado de Primera Instancia núm. 49 de Madrid estimó parcialmente la demanda mediante sentencia de 30 de noviembre de 2018, condenando tanto a la promotora constructora como al arquitecto técnico a realizar las obras necesarias para eliminar y subsanar los vicios y patologías constructivas del edificio.
Ambos demandados recurrieron en apelación. La Audiencia Provincial de Madrid, Sección Octava, dictó sentencia el 14 de mayo de 2020 con un fallo diferenciado: desestimó el recurso de la promotora constructora, confirmando su condena, pero estimó el recurso del arquitecto técnico, al que absolvió por considerar prescrita la acción ejercitada contra él.
La Audiencia Provincial consideró que la prescripción se había interrumpido respecto de la promotora constructora, pero no respecto del arquitecto técnico. Razonó que, aunque este había asistido a numerosas juntas y tenía conocimiento de los defectos, no se le había formulado un requerimiento o reclamación directa e individualizada antes del vencimiento del plazo bienal de prescripción previsto en el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
La sentencia de apelación descartó que concurriera la excepción jurisprudencial de la conexidad o dependencia, argumentando que el conocimiento de la reclamación no puede derivarse únicamente de la existencia de una relación contractual o de subordinación. Entendió que se trataba de una obligación solidaria impropia —declarada por la sentencia judicial— y que, por tanto, no era aplicable el artículo 1974 del Código Civil, de modo que la interrupción producida frente a la promotora no podía extenderse al técnico.
Los recursos de casación
Tanto la Comunidad de Propietarios como la promotora constructora interpusieron sendos recursos de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial.
El recurso de la promotora constructora
La promotora denunció la infracción de los artículos 1969 y 1973 del Código Civil en relación con el artículo 18 de la LOE. Sostuvo que la última deficiencia se detectó el 2 de junio de 2010, por lo que cuando se interpuso la demanda el 10 de marzo de 2017 había transcurrido sobradamente el plazo bienal de prescripción.
Alegó que la sentencia erró al considerar interrumpida la prescripción sobre la base de los acuerdos adoptados en las Juntas Generales y del burofax remitido en junio de 2016. Argumentó que el arquitecto técnico no asistió a las juntas para tratar las deficiencias en su condición de constructor, sino para representar a la promotora como propietaria de varias viviendas del edificio, por lo que su presencia no podía tener eficacia interruptiva de la prescripción respecto de la empresa.
Añadió que, incluso si se entendiera que la asistencia del arquitecto técnico pudiera tener efecto interruptivo, solo podría producirlo respecto de la primera reunión, ya que los defectos tienen carácter permanente y no continuado, y nada impedía a la Comunidad formular la correspondiente reclamación judicial.
El recurso de la Comunidad de Propietarios
La Comunidad fundamentó su recurso en dos motivos relacionados con la indebida apreciación de la prescripción de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico.
En el primer motivo denunció la infracción de los artículos 1973 y 1974.1 del Código Civil en relación con el artículo 1968.2 del mismo cuerpo legal y el artículo 17 de la LOE. Sostuvo que existía una relación de conexidad o dependencia entre la promotora constructora y el arquitecto técnico, siendo este el agente constructivo más directamente implicado tanto en la ejecución de la obra como en el compromiso de reparar los defectos reclamados.
La Comunidad argumentó que el técnico no solo asumió la dirección facultativa de la ejecución de la obra como empleado de la promotora, sino que su intervención se prolongó durante las fases posteriores de repasos y reparaciones. Con base en su participación activa en las juntas de propietarios —donde intervino personalmente, tomó la palabra, se comprometió a reparar los desperfectos y explicó las causas de la demora— concluyó que tenía pleno conocimiento de los actos interruptivos de la prescripción.
En el segundo motivo denunció la infracción de los artículos 1973 y 1968.2 en relación con los artículos 1969 y 7, todos del Código Civil. Sostuvo que el instituto de la prescripción debe aplicarse con carácter restrictivo y que la sentencia recurrida vulneraba la doctrina jurisprudencial al absolver a un agente de la construcción que tenía pleno conocimiento de las reclamaciones formuladas por la Comunidad y era el responsable de su subsanación y supervisión.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre solidaridad impropia
El Tribunal Supremo recordó su doctrina consolidada sobre la solidaridad impropia en el ámbito de la responsabilidad por defectos constructivos regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación.
La sentencia 765/2014, de 20 de mayo, estableció como doctrina jurisprudencial que en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos o quede debidamente probada la concurrencia de culpas sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente, la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse plenamente con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil. Se trata de una responsabilidad determinada por la sentencia judicial que la declara, de forma que la reclamación al promotor, por sí sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes.
Esta doctrina ha sido seguida y reafirmada por numerosas sentencias posteriores. Sin embargo, la sentencia 418/2018, de 3 de julio, precisó que tal imposibilidad de extender el efecto interruptivo de la prescripción respecto de los demás obligados en el caso de la solidaridad impropia tiene una excepción: cuando “por razones de conexidad o dependencia pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción”.
La aplicación de la excepción de conexidad o dependencia
El Supremo destacó que la sentencia 331/2020, de 22 de junio, aplicó expresamente esta excepción, declarando que cuando la reclamación efectuada al promotor llegó a conocimiento del arquitecto y del arquitecto técnico, quienes no solo se dieron por enterados sino que se personaron en la vivienda inspeccionando los desperfectos y emitiendo informe, debía entenderse que habían sido requeridos desde el momento en que se personaron en la vivienda, “todo ello por razones de conexidad y dependencia”.
El Tribunal también recordó que la prescripción debe interpretarse de forma restrictiva, puesto que se trata de una institución que no está fundada en términos de estricta justicia. Como señaló la sentencia 159/2021, de 22 de marzo, “los supuestos dudosos de aplicación de las reglas que la disciplinan habrán de ser objeto de una interpretación restrictiva, puesto que la regla general o normal es la de conservación de los derechos y no la intención de su dejación o abandono en beneficio del deudor”.
La decisión sobre el recurso de la promotora constructora
El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación interpuesto por la promotora constructora, confirmando que la acción ejercitada contra ella no estaba prescrita.
La Sala señaló que la valoración realizada por la Audiencia Provincial sobre la asistencia, contenido y alcance de las reuniones de la Comunidad pertenece al ámbito fáctico y probatorio, por lo que no puede ser revisada en casación. Con base en la documental aportada —las actas de las juntas— y en la declaración testifical de la administradora de la finca, la Audiencia Provincial concluyó que en dichas juntas no se trató de simples acuerdos internos, sino de verdaderos requerimientos a la constructora.
El Supremo consideró que la sentencia recurrida aplicó correctamente los artículos 1969 y 1973 del Código Civil en relación con el artículo 18 de la LOE y con la jurisprudencia que los interpreta. Recordó que es doctrina reiterada que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción.
Además, el Tribunal rechazó el argumento de que la última deficiencia se detectó en 2010, señalando que la propia sentencia recurrida declaró que el plazo bienal de prescripción no comenzó a correr hasta agosto de 2011, una vez expirado el periodo de garantía, y que desde esa fecha hasta la interposición de la demanda no transcurrió en ningún momento el plazo de dos años sin actos interruptivos.
La decisión sobre el recurso de la Comunidad de Propietarios
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios, revocando la absolución del arquitecto técnico y confirmando su condena.
La Sala consideró que la Audiencia Provincial reconoció hechos que evidenciaban una situación de conexidad y dependencia cualificada, pero erró al exigir formalmente un requerimiento individualizado al técnico. No se trataba simplemente de derivar la conexión de la existencia de una relación contractual entre el arquitecto técnico y la promotora, sino de una participación directa y continuada del técnico —como trabajador y representante de aquella— en las juntas de propietarios, comunicaciones y reparaciones relativas a los defectos constructivos.
El Supremo destacó que el arquitecto técnico llegó incluso a realizar visitas al inmueble para valorar el estado de la construcción e intervenir personalmente en algunas reparaciones. Tales circunstancias revelaban un conocimiento efectivo de los requerimientos y las reclamaciones formuladas por la Comunidad.
El Tribunal consideró que al ignorar ese conocimiento real y sustituirlo por la exigencia formal de un requerimiento individualizado, la Audiencia Provincial desconoció la excepción jurisprudencial que precisamente opera en casos como el presente.
Además, el Supremo entendió que la aplicación del instituto de la prescripción no respetó su carácter restrictivo. La Comunidad manifestó reiteradamente su voluntad de conservar el derecho mediante la convocatoria de juntas, la adopción de acuerdos y los requerimientos a la promotora, todos ellos conocidos por el técnico. En este contexto, la apreciación de la prescripción carecía de justificación material y contradecía la finalidad de la institución, que no puede operar en perjuicio de quien ha mantenido una conducta diligente en la defensa de su derecho.
El fallo del Tribunal Supremo
En consecuencia, el Tribunal Supremo dictó sentencia con los siguientes pronunciamientos:
Primero, desestimó el recurso de casación interpuesto por la promotora constructora contra la sentencia de la Audiencia Provincial, imponiendo las costas del recurso a la recurrente y acordando la pérdida del depósito para recurrir.
Segundo, estimó el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios y casó la sentencia de la Audiencia Provincial, sin condenar en las costas del recurso a ninguno de los litigantes y con devolución del depósito para recurrir.
Tercero, asumiendo la instancia, desestimó el recurso de apelación interpuesto por el arquitecto técnico contra la sentencia de primera instancia y la confirmó, imponiendo las costas del recurso de apelación al apelante y acordando la pérdida del depósito constituido.