La Tercera Sala Civil de la Cour de cassation francesa ha dictado el 20 de noviembre de 2025 una sentencia (pourvoi n° 24-17.240) que clarifica el régimen aplicable a las servidumbres de paso cuando el estado de enclave resulta de la división de un fundo único, aunque dicha división tenga como efecto reconstituir una situación de enclave que existía con anterioridad a la formación de ese fundo.

El litigio enfrentaba a la sociedad P., propietaria de las parcelas catastrales B n° 2, 5 y 7 adquiridas el 25 de agosto de 2017, con el señor B., propietario de la parcela vecina B n° 1. La sociedad demandante pretendía que se fijase sobre esta última parcela el trazado de una servidumbre de paso para desenclavarle su fundo, invocando los artículos 682 y 683 del Code civil relativos al paso legal por enclave.

La historia dominical del conjunto de parcelas resulta determinante para comprender el fallo. El señor N. y la señora I. habían adquirido en abril de 1999 las parcelas B n° 4 y 5, y en julio del mismo año las parcelas B n° 2, 6 y 7. Se constituyó así un fundo único que disponía de acceso a la vía pública a través de la parcela B n° 4. Sin embargo, mediante escritura de 7 de marzo de 2013, los señores N. e I. vendieron las parcelas B n° 4 y 6 a los señores F. y L., quedando el señor N. como propietario de las parcelas B n° 2, 5 y 7, ahora enclavadas al carecer de acceso directo a la vía pública. Estas parcelas fueron posteriormente vendidas a la sociedad P.

La demandante sostenía que el artículo 684 del Code civil no resultaba aplicable porque las parcelas enclavadas y la parcela que daba acceso a la vía pública no procedían originariamente de la misma propiedad, habiendo pertenecido antes de 1999 a propietarios distintos (el señor C. y el señor Y., respectivamente). En consecuencia, argumentaba que el enclave no era consecuencia directa de la división de 2013, sino que preexistía a la reunión de todas las parcelas en manos del señor N. y la señora I.

La Cour de cassation desestima el recurso y sienta doctrina sobre dos cuestiones relevantes. En primer lugar, establece que cuando el estado de enclave de ciertas parcelas es consecuencia directa de la división de un fundo único que no estaba enclavado, el paso únicamente puede establecerse sobre las parcelas del fundo dividido en aplicación del artículo 684 del Code civil, con independencia de que la división tenga como efecto reconstituir un estado de enclave que preexistía a la constitución de dicho fundo único.

En segundo lugar, precisa que la circunstancia de que las parcelas que han quedado enclavadas sean posteriormente vendidas, sin que previamente se haya reconocido o establecido un derecho de paso sobre las parcelas resultantes de la división, no impide la aplicación del artículo 684 del Code civil.

La Cour d’appel de Bordeaux había caracterizado correctamente que el enclave de las parcelas B n° 2, 5 y 7 era consecuencia directa de la venta de 7 de marzo de 2013, por la que se enajenó la parcela B n° 4 que proporcionaba acceso a la vía pública. Por tanto, el paso para el desenclave debía establecerse necesariamente sobre las parcelas que fueron objeto de dicha división, y no sobre la parcela del señor B., ajena a aquella operación.

La sociedad P. queda condenada a las costas y al pago de 3.000 euros al señor B. en concepto de gastos procesales.

https://www.courdecassation.fr/decision/export/691ebae80faf9858cdf58422/1