Cour de cassation, 3e chambre civile | 2 de abril de 2026 — Sobreelevación de edificio en copropriedad: el derecho corresponde al sindicato incluso cuando el edificio contiene únicamente partes comunes especiales
Identificación de la resolución
Cour de cassation, troisième chambre civile, formation de section, arrêt du 2 avril 2026, n° 220 FS-B. Pourvoi n° 24-15.059. ECLI:FR:CCASS:2026:C300220. Publicado en el Bulletin. Presidenta: Mme Teiller. Ponente: Mme Proust, conseillère doyenne. Decisión impugnada: Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, arrêt du 20 mars 2024 (n° 18/20687).
Objeto del litigio
Una sociedad civil inmobiliaria (SCI Acanthe Immobilier) era propietaria del lote n° 171, que comprendía la totalidad de las partes privativas del edificio D dentro de un conjunto inmobiliario en régimen de copropriedad compuesto por cuatro edificios. Al lote se le atribuían, además, la totalidad de las parties communes spéciales del edificio D y una cuota de las partes comunes generales. La SCI pretendió sobreelevar el edificio D para crear nuevos lotes privativos y sometió el proyecto a la asamblea general de copropietarios, que rechazó dichas pretensiones. La SCI impugnó judicialmente dichos acuerdos, alegando que, al ser titular única de las partes comunes especiales del edificio, el derecho de sobreelevación le correspondía a ella sin necesidad de autorización del sindicato. La comunidad demandó reconvencionalmente la paralización de las obras ya iniciadas y la restitución del edificio a su estado anterior.
Doctrina establecida
La Troisième chambre civile desestima el recurso de casación y fija, en formation de section la siguiente doctrina: de la combinación de los artículos 3 y 35 de la Ley n° 65-557 de 10 de julio de 1965 (en la redacción resultante de la Ley n° 2014-366 de 24 de marzo de 2014, anterior a la Ordonnance n° 2019-1101 de 30 de octubre de 2019) resulta que, ante el silencio del reglamento de copropriedad, el derecho de sobreelevar un edificio para crear nuevos locales privativos pertenece al sindicato de copropietarios cuando dicho edificio contenga partes comunes, aunque estas sean exclusivamente partes comunes especiales.
La Cour d’appel había constatado que el edificio D se componía del lote n° 171 (parte privativa de la SCI) y de partes comunes, de lo que se infería que el edificio en su conjunto no constituía una parte privativa. Asimismo, retuvo soberanamente que el derecho de sobreelevación no estaba incluido en las partes comunes especiales definidas por el reglamento de copropriedad. De ambas constataciones dedujo correctamente que solo el sindicato de copropietarios podía ceder el derecho de sobreelevación y autorizar las obras mediante acuerdo de asamblea general.
Fundamentos jurídicos relevantes
Artículo 3 de la Ley n° 65-557 de 10 de julio de 1965, que define las partes comunes del inmueble en copropriedad, incluyendo el derecho de sobreelevar. Artículo 35 de la misma ley (redacción Ley n° 2014-366), que regula las condiciones de decisión sobre la sobreelevación, exigiendo mayoría cualificada de la asamblea general. Artículo 1134 del Code civil (redacción anterior a la Ordonnance du 10 février 2016), invocado por la recurrente en relación con la interpretación del reglamento de copropriedad.
La sentencia zanja una cuestión debatida en la práctica inmobiliaria francesa: si el propietario único de un edificio dentro de una copropriedad —que detenta además la totalidad de las partes comunes especiales de ese edificio— puede sobreelevar por su sola voluntad, sin autorización del sindicato. La Cour de cassation responde negativamente. La existencia de partes comunes, sean generales o especiales, es el criterio determinante: basta con que el edificio contenga algún elemento común para que el derecho de sobreelevación corresponda al sindicato y no al copropietario individual. La formación reforzada (formation de section) subraya la voluntad de la Sala de sentar una regla clara, aplicable con independencia de la configuración particular de la copropriedad. Para la práctica, esto significa que incluso en copropiedades con edificios aparentemente monopropiétaires, la creación de nuevos lotes mediante sobreelevación requiere pasar por la asamblea general, lo que constituye un mecanismo de control colectivo sobre la densificación del conjunto inmobiliario.
Referencias
- ECLI:FR:CCASS:2026:C300220 — Texto completo en https://www.courdecassation.fr/decision/export/69ce064acdc6046d47d363a6/1
- Normativa aplicada: arts. 3 y 35 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (rédaction Loi n° 2014-366); art. 1134 Code civil (anc.)
- Decisión impugnada: CA Paris, pôle 4, ch. 2, 20 mars 2024 (n° 18/20687)