Cour de cassation | 21 de mayo de 2026 — Arrendamiento comercial sobre el dominio público: nulidad absoluta y restitución por el disfrute
Identificación de la resolución
Cour de cassation, troisième chambre civile, formación de sección, arrêt n.º 304 FS-B de 21 de mayo de 2026 (pourvoi n.º N 24-16.483). ECLI:FR:CCASS:2026:C300304. Presidenta: Mme Teiller; ponente: Mme Aldigé, conseillère référendaire. Publicado en el Bulletin. Casación parcial del arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre de 14 de marzo de 2024.
Objeto del litigio
En diciembre de 2012, el arrendador había cedido en arrendamiento comercial un local situado en la trasera de una playa para la explotación de un restaurante, actividad continuada después por una sociedad. Tras un requerimiento de pago de rentas atrasadas en septiembre de 2021, la arrendataria demandó la nulidad del arrendamiento por recaer sobre un bien integrante del dominio público, la restitución de las rentas abonadas y la indemnización por la pérdida del fondo de comercio. La cour d’appel anuló el contrato y rechazó la indemnización de ocupación reclamada por el arrendador.
Doctrina establecida
La resolución fija dos criterios. En primer lugar, dado que las partes no pueden optar por someter sus relaciones locativas al estatuto de los arrendamientos comerciales cuando recaen sobre bienes pertenecientes al dominio público, el arrendamiento comercial que tiene por objeto tal bien es nulo de nulidad absoluta por objeto ilícito.
En segundo lugar, y en cuanto a la prescripción, el plazo quinquenal del artículo 2224 del code civil —según el cual las acciones personales o mobiliarias prescriben a los cinco años desde el día en que el titular del derecho conoció o debió conocer los hechos que le permiten ejercerlo— es aplicable a las acciones de nulidad por causa u objeto ilícito. Su cómputo no arranca de la conclusión del acto, sino del día en que la parte demandante tuvo o debió tener conocimiento de la ilicitud del objeto del contrato. Sobre esta base, el primer motivo del recurso, que sostenía lo contrario, fue desestimado.
La casación se produce, en cambio, en el plano de las restituciones. La cour d’appel había rechazado la indemnización de ocupación solicitada por el arrendador con el argumento de que, al no ser propietario del bien, carecía de legitimación para reclamarla. La Cour de cassation corrige este razonamiento: tras la anulación del contrato, incluso por causa u objeto ilícito, las partes deben ser restituidas a su situación anterior, y cada una puede pretender la restitución en valor de las prestaciones efectivamente suministradas. Habiendo constatado el propio tribunal de apelación que el arrendador había proporcionado a la arrendataria el disfrute efectivo del local de restauración, no podía denegar la indemnización por el motivo —calificado de inoperante— de que aquél no fuera propietario.
Fundamentos jurídicos relevantes
El rechazo del primer motivo se apoya en el artículo 2224 del code civil y en la regla de que el dominio público sustrae el bien a la libre configuración del régimen arrendaticio comercial. La casación se funda en los artículos 1131 y 1304 del code civil, en su redacción anterior a la ordonnance n.º 2016-131 de 10 de febrero de 2016, de los que se desprende la obligación de restituir recíprocamente las prestaciones, incluida la restitución en valor del disfrute proporcionado.
El pronunciamiento de un lado, confirma el carácter de orden público de la inaplicabilidad del estatuto de arrendamientos comerciales a los bienes demaniales y el régimen de la nulidad absoluta por objeto ilícito, precisando el dies a quo de la prescripción conforme al criterio de conocimiento del artículo 2224. De otro, separa la legitimación para obtener la restitución del valor del disfrute de la titularidad dominical del bien: lo determinante es haber procurado el goce efectivo de la cosa, no la condición de propietario. La perspectiva resulta de interés para el Derecho español en el tratamiento de las restituciones derivadas de la nulidad contractual (artículos 1303 y siguientes del Código Civil) y en el régimen demanial de los bienes de dominio público.
Referencias
- Resolución: Cour de cassation, 3e civ., 21 de mayo de 2026, ECLI:FR:CCASS:2026:C300304.https://www.courdecassation.fr/decision/export/6a0ea06bcdc6046d47669105/1
- Normativa aplicada: artículos 1131 y 1304 del code civil (redacción anterior a la ordonnance n.º 2016-131 de 10 de febrero de 2016); artículo 2224 del code civil.