Tribunal Supremo | 25/05/2026 — Cláusula penal abusiva en compraventa de vivienda
Identificación de la resolución
Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 791/2026, de 25 de mayo de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:2302), dictada en el recurso de casación 6694/2021. Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez.
Objeto del litigio
El comprador de una vivienda demandó a la vendedora reclamando la devolución de las cantidades retenidas en aplicación de una cláusula penal, así como, subsidiariamente, la declaración de nulidad de dicha estipulación por abusiva. La cláusula quinta del contrato facultaba a la vendedora para retener el 50 % de las cantidades entregadas en caso de resolución por incumplimiento del comprador. La Audiencia Provincial de Madrid había revocado la sentencia de primera instancia y rechazado el carácter abusivo de la cláusula.
Doctrina establecida
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación y confirma la sentencia de primera instancia, que había declarado nula por abusiva la cláusula penal. La controversia se centra en determinar si la facultad de retención del 50 % de lo entregado debía reputarse abusiva conforme a los arts. 82.1 y 87.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La Sala recuerda que el control de este tipo de cláusulas no admite un enjuiciamiento abstracto, sino que exige un juicio concreto que compare el importe resultante de la aplicación de la cláusula penal con el importe acreditado de los daños y perjuicios efectivamente sufridos por el predisponente. Resulta determinante que se pruebe la cuantía real del quebranto patrimonial para decidir si guarda proporción con la cantidad prefijada.
Conforme a la doctrina fijada en las sentencias 213 y 214/2014, cuando de las circunstancias concurrentes se desprenda la desproporción entre la indemnización prefijada y el quebranto real, corresponde al predisponente probar la existencia y cuantía de ese daño para excluir el carácter abusivo de la cláusula; la falta de tal prueba conduce a la declaración de abusividad.
En el caso, la sentencia recurrida se apartó de este canon: no solo omitió el juicio comparativo entre la indemnización prevista y los daños causados, sino que ni siquiera partió de la previa constatación de la existencia de tales daños, máxime cuando la vivienda fue vendida a un tercero poco tiempo después. La referencia a la cláusula sexta del contrato —relativa al desistimiento unilateral— no podía suplir la falta de prueba del perjuicio derivado del incumplimiento resolutorio imputable al comprador.
Fundamentos jurídicos relevantes
Arts. 82.1 y 87.6 TRLGDCU. Doctrina de las SSTS 213/2014 y 214/2014, de 21 y 15 de abril, con glosa de la 638/2014, de 24 de noviembre. Test de admisibilidad del recurso conforme a la STS 1329/2025, de 29 de septiembre.
La resolución consolida la línea jurisprudencial conforme a la cual la validez de la cláusula penal frente al consumidor depende de la acreditación del daño real y de su proporcionalidad con la suma retenida, recayendo la carga de esa prueba sobre el predisponente. La consideración sistemática del contrato no atenúa la exigencia de un juicio concreto de proporcionalidad.
Referencias
- Texto completo: CENDOJ — ECLI:ES:TS:2026:2302,https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/97a8c21afcaf3aa1a0a8778d75e36f0d/20260604
- Normativa aplicada: arts. 82.1 y 87.6 TRLGDCU; art. 1504 CC
