El 26 de junio de 2026 se publicó en el Bundesgesetzblatt (2026 I Nr. 192) la ley alemana, de 22 de junio de 2026, de digitalización de la ejecución de los contratos inmobiliarios, de las autorizaciones judiciales de los negocios notariales y de las comunicaciones tributarias de los notarios. La norma regula la fase posterior a la celebración del contrato —el Vollzug—, es decir, el conjunto de trámites administrativos, judiciales y tributarios que el notario debe gestionar una vez otorgada la escritura.
Se trata de una ley ómnibus (Artikelgesetz) que modifica más de una docena de cuerpos legales: el Código de la Construcción (Baugesetzbuch), la Ordenanza del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung), la ley procesal de jurisdicción voluntaria (FamFG), el Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz), el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, la Ordenanza Tributaria y la legislación sobre tráfico de fincas, entre otros.
El intercambio electrónico notario–Administración
El elemento central de la reforma es la creación de un cauce estructurado de comunicación electrónica entre notarios y Administración, el elektronischer Notar-Verwaltungs-Austausch. Opera sobre dos buzones dedicados: el buzón electrónico especial de la autoridad (besonderes elektronisches Behördenpostfach) y el buzón electrónico especial del notario (besonderes elektronisches Notarpostfach). El notario remite a través de él sus solicitudes de autorización, las comunicaciones sobre el contenido del contrato y las copias de la escritura al órgano competente, que le devuelve por la misma vía las autorizaciones, los certificados y las resoluciones.
En numerosos supuestos la transmisión no se limita al documento, sino que exige además un conjunto de datos estructurado en formato XML, legible por máquina, con un contenido mínimo tasado: nombre y sede del notario, número de protocolo y fecha de la escritura, identificación del juzgado del Registro y número de folio registral, descripción de la finca y de los intervinientes, prestación a cargo del adquirente y demás extremos según el trámite. Para identificar al destinatario, cada Land debe publicar en la web de su Ministerio de Construcción una «Lista para el intercambio electrónico notario–Administración» con las direcciones técnicas de los buzones.
La norma incorpora dos previsiones relevantes. La primera: el incumplimiento por la autoridad del deber de remitir el documento por vía electrónica no afecta a la validez de la autorización o del certificado. La segunda: cuando, por causas técnicas, la transmisión electrónica resulte temporalmente imposible, se admite la remisión en papel, con obligación de aportar después el documento electrónico cuando se requiera.
El régimen de datos para la valoración
La reforma del Código de la Construcción refuerza la colección de precios de compraventa (Kaufpreissammlung) que nutre a las comisiones de peritos (Gutachterausschüsse). Quienes celebran el contrato quedan obligados a comunicar, a requerimiento de la comisión, los datos relevantes de la finca: parcela catastral, características de ubicación, uso actual y previsto, rentas en caso de arrendamiento y, en inmuebles construidos, el tipo de edificación, el año de construcción y las reformas, la superficie, la calidad y el equipamiento, los datos del certificado de eficiencia energética o la intención de demolición. Si no se dispone de datos exactos, se admite una estimación, que debe identificarse como tal; la comunicación puede efectuarse en un formulario electrónico por internet y se concede un plazo mínimo de un mes.
Los valores de referencia del suelo (Bodenrichtwerte) deberán publicarse y transmitirse electrónicamente a las autoridades tributarias a través de la interfaz oficial, conforme al conjunto de datos prescrito.
Comunicaciones tributarias y prevención del blanqueo
Las notificaciones tributarias del notario en materia de transmisiones inmobiliarias y de sucesiones y donaciones pasan a remitirse electrónicamente, mediante un procedimiento seguro previsto en la Ordenanza Tributaria, acompañadas del correspondiente conjunto de datos estructurado. Se establece, además, un mecanismo para que el notario consulte el número de identificación fiscal del interesado a través de la Cámara Federal del Notariado ante la Oficina Central Federal de Impuestos.
Por otra parte, los datos del impuesto sobre transmisiones recibidos por las haciendas de los Länder se canalizan hacia la Unidad de Inteligencia Financiera (Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen) para el ejercicio de sus funciones de prevención del blanqueo de capitales.
La vía judicial
Cuando un negocio notarial requiere autorización judicial, la resolución que la concede debe comunicarse al notario como documento electrónico del juzgado, regla que se extiende al certificado de firmeza (Rechtskraftzeugnis). La modificación de la Ordenanza del proceso electrónico (ERVV) añade un capítulo específico para el intercambio entre juzgados y notarios, también sobre la base de conjuntos de datos en XML.
Entrada en vigor escalonada
La entrada en vigor es gradual. La regla general es el 1 de octubre de 2026; algunos preceptos rigen desde el día siguiente a la publicación; otros, desde el 1 de enero de 2027; y el bloque relativo a los certificados que se entregan al notario, desde el 1 de enero de 2028.
Un grupo de artículos carece de fecha fija: entran en vigor el día en que se cumplan las condiciones técnicas y organizativas necesarias para la respectiva transmisión electrónica, fecha que el Ministerio Federal de Hacienda anunciará en el Bundesgesetzblatt.
El modelo alemán se apoya en tres decisiones de diseño: el dato estructurado en formato XML, los buzones electrónicos dedicados a cada lado de la relación y una cláusula que desvincula la validez del negocio de los fallos del canal electrónico. La reforma presenta paralelismos con la senda de digitalización registral seguida en España, en aspectos como el uso de datos estructurados, las interfaces oficiales y la comunicación electrónica entre fedatarios y Administración.