STS núm. 274/2026, de 20 de febrero — Sala de lo Civil, Sección 1.ª — Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg
El Tribunal Supremo estima el recurso extraordinario por infracción procesal y desestima el recurso de casación interpuestos por el arrendador, confirmando en definitiva la condena al pago de la indemnización prevista en el art. 34 LAU a favor de la sociedad arrendataria que explotaba un negocio de hostelería en el local arrendado.
Objeto del litigio
Extinguido por el transcurso del plazo pactado un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de diez años de duración, la arrendataria, que había ofertado en tiempo y forma la renovación por cinco años adicionales a renta de mercado, reclamó la indemnización del art. 34 LAU. El arrendador opuso que la extinción se produjo anticipadamente por causa imputable a la arrendataria y que la actividad de hostelería no constituye una actividad comercial de venta al público en los términos del precepto.
Recurso extraordinario por infracción procesal. Incongruencia
El juzgado había desestimado la demanda con fundamento en que la actividad de hostelería no encuadra en el concepto de actividad comercial de venta al público, cuestión que no había sido objeto de debate entre las partes. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de la arrendataria apreciando incongruencia extra petita en la sentencia del juzgado.
La Sala estima el recurso por infracción procesal y declara que la sentencia del juzgado no incurrió en incongruencia. Reiterando la doctrina sobre el deber de congruencia recogida, entre otras, en las SSTS 1695/2023 y 1102/2024, la Sala señala que la congruencia se mide por la correlación entre el petitum y la parte dispositiva, y no en relación con la argumentación jurídica empleada por el tribunal. Si la pretensión se formuló al amparo del art. 34 LAU, corresponde al tribunal examinar la concurrencia de sus presupuestos normativos sin que ello suponga alterar los términos del debate ni causar indefensión al demandante.
Recurso de casación. Ámbito de aplicación del art. 34 LAU a la actividad de hostelería
Estimado el recurso procesal, la Sala entra a examinar la cuestión sustantiva, que había sido ya resuelta en la STS 877/2024, de 19 de junio, cuya doctrina reitera. Conforme a ella, la indemnización del art. 34 LAU requiere, entre otros presupuestos, que en el local arrendado se haya venido ejerciendo durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público. La Sala confirma que la explotación de un negocio de hostelería satisface este requisito, atendiendo a que tal actividad es susceptible de generar una clientela con valor económico transmisible, que el término comercio comprende en su primera acepción la compraventa o intercambio de bienes o servicios, y que la finalidad del precepto, expresada en el preámbulo de la Ley 29/1994, es precisamente proteger el valor de la clientela generada por el arrendatario. Los argumentos de naturaleza tributaria o laboral sobre el distinto tratamiento de la hostelería en otras ramas del ordenamiento no resultan determinantes para la interpretación de una norma de derecho material arrendaticio.
En el caso enjuiciado concurrían todos los presupuestos del art. 34 LAU: contrato para uso distinto de vivienda, ejercicio de actividad de hostelería durante el plazo pactado, extinción por transcurso del término, oferta de renovación formulada en plazo, y explotación posterior del local por la esposa del arrendador en la misma actividad. La causa de resolución anticipada invocada por el arrendador fue descartada por acreditarse que el contrato se extinguió por vencimiento del plazo y no por resolución fundada en conducta imputable a la arrendataria.
Decisión
Se estima el recurso extraordinario por infracción procesal sin especial pronunciamiento en costas. Se desestima el recurso de casación con imposición de costas al recurrente y pérdida del depósito constituido.