Cour de cassation | 20 de marzo de 2026 — Arrendamiento de vivienda: plazo de prescripción para reclamar la devolución de rentas abonadas por encima de lo legalmente debido
Identificación de la resolución
Cour de cassation de Bélgica, primera sala (première chambre), sentencia de 20 de marzo de 2026, /ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260320.1F.1/FR, Composición: presidenta de sección Mireille Delange (presidenta), presidente de sección Michel Lemal, consejeros Maxime Marchandise (ponente), Marielle Moris y Valéry De Wulf. Conclusiones del abogado general Jérémie Van Meerbeeck. Instancia previa: Tribunal de primera instancia de Brabante Valón, sentencia de 20 de septiembre de 2023 (grado de apelación).
Objeto del litigio
El recurso de casación, interpuesto por la sociedad anónima Maxigroupe contra la sociedad de responsabilidad limitada WHL (en liquidación), versaba sobre la interpretación de los artículos 1728quater, § 1, y 2273, párrafo 2, del antiguo Code civil belga en materia de arrendamientos de vivienda. En concreto, se discutía el régimen de prescripción aplicable a la acción del arrendatario que reclama la devolución de cantidades abonadas al arrendador por encima de lo debido conforme a la ley o al contrato.
Doctrina establecida
La Cour de cassation aborda la articulación de dos normas del antiguo Code civil que regulan un mecanismo específico de protección del arrendatario:
1. El procedimiento previo de reclamación extrajudicial. Conforme al artículo 1728quater, § 1, del antiguo Code civil, el arrendatario que pretenda obtener el reembolso de las cantidades abonadas por encima de lo debido en virtud de la ley o del contrato debe dirigir previamente una reclamación al arrendador mediante carta certificada (lettre recommandée à la poste). La restitución solo es exigible respecto de las mensualidades vencidas y pagadas durante los cinco años anteriores a dicha reclamación.
2. El plazo de prescripción de un año. El artículo 2273, párrafo 2, del antiguo Code civil establece que la acción judicial para el cobro de las cantidades cuya restitución resulta exigible prescribe en el plazo de un año a contar desde el envío de la carta certificada. Se trata de un plazo breve y de naturaleza especial, derogatorio del régimen común de prescripción civil.
3. Interacción entre ambas disposiciones. La sentencia examina la correcta aplicación de este mecanismo en dos fases —reclamación extrajudicial previa con efecto retroactivo de cinco años, seguida de un plazo procesal de un año para ejercitar la acción—, confirmando que el tribunal de instancia aplicó correctamente la articulación de ambos preceptos.
Fundamentos jurídicos relevantes
La resolución se fundamenta en los artículos 1728quater, § 1, y 2273, párrafo 2, del antiguo Code civil belga. Estos preceptos forman parte del régimen específico del bail à loyer (arrendamiento de vivienda) y establecen un equilibrio entre la protección del arrendatario —que puede recuperar hasta cinco años de pagos indebidos— y la seguridad jurídica del arrendador —que queda liberado si la acción no se ejercita en el año siguiente a la reclamación—. Debe tenerse en cuenta que estos artículos pertenecen al antiguo Code civil, aún vigente en materia de arrendamientos, dado que el nuevo Libro 7 (contratos especiales) del Code civil belga reformado no ha entrado todavía en vigor.
La sentencia presenta interés en el contexto de la recodificación progresiva del derecho civil belga. Mientras los Libros 1 a 6, 8 y 9 del nuevo Code civil ya han entrado en vigor entre 2020 y 2026, el régimen de los contratos especiales —incluido el arrendamiento— sigue rigiéndose por las disposiciones del antiguo Código. La Cour de cassation confirma así la plena vigencia y operatividad de los mecanismos de protección arrendaticia del antiguo texto, en particular el sistema de reclamación previa por carta certificada y el plazo corto de prescripción de un año.
Desde una perspectiva comparada, el mecanismo belga presenta singularidades notables frente al derecho español (donde la acción de repetición de lo indebido se somete al plazo general de cinco años del art. 1964 CC) y al derecho francés (plazo trienal del art. 7-1 de la loi de 6 de julio de 1989). La combinación belga de un plazo retroactivo de cinco años para las cantidades recuperables con un plazo procesal de solo un año para la acción judicial constituye una solución original que busca la celeridad en la resolución de los conflictos arrendaticios.
Referencias
- https://juportal.be/content/ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260320.1F.1/FR
- Texto completo:
- Normativa aplicada: arts. 1728quater, § 1, y 2273, párr. 2, del antiguo Code civil belga
- Instancia previa: Tribunal de primera instancia de Brabante Valón, 20 de septiembre de 2023