Cour de cassation de Belgique | 20/03/2026 — Reembolso de indexaciones indebidas de renta en arrendamiento comercial: innecesariedad de carta certificada previa a la demanda judicial
Identificación de la resolución
Cour de cassation de Belgique (1ère chambre), arrêt de 20 de marzo de 2026, asunto C.24.0122.F. Ponente: Maxime Marchandise. Conclusiones del Avocat général Jérémie Van Meerbeeck. Decisión: desestimación del recurso de casación (pourvoi rejeté).
Objeto del litigio
La sociedad arrendadora (Maxigroupe SA) interpuso recurso de casación contra la sentencia del tribunal de première instance du Brabant wallon que, en grado de apelación, declaró admisible la demanda reconvencional de la arrendataria (WHL SRL, en liquidación) solicitando el reembolso de las cantidades pagadas en exceso por aplicación de una cláusula de indexación contractual del 3 % anual, superior a la indexación legal prevista en el artículo 1728bis del antiguo Código Civil belga. El arrendamiento comercial de un local destinado a tintorería había sido celebrado en 1996 y cedido en 2016 a la demandada reconviniente.
Doctrina establecida
La Cour de cassation resuelve dos cuestiones principales, desestimando ambos motivos de casación.
En relación con el primer motivo, la arrendadora sostenía que, conforme a los artículos 1728quater, § 1, y 2273, párrafo 2, del antiguo Código Civil, la demanda de reembolso de las sumas pagadas en exceso por indexación indebida debía ir necesariamente precedida de una carta certificada (lettre recommandée) dirigida al arrendador, sin que la presentación de conclusiones en un procedimiento judicial ya pendiente pudiera sustituir dicha formalidad. La Cour de cassation rechaza este planteamiento, estableciendo que las citadas disposiciones no perjudican el derecho del arrendatario a solicitar judicialmente el reembolso de las cantidades indebidamente pagadas durante los cinco años anteriores a su demanda, sin necesidad de hacerla preceder de una carta certificada. El tribunal de apelación había admitido correctamente la demanda reconvencional formulada por primera vez mediante conclusiones.
Respecto del segundo motivo, la arrendadora alegaba que el cálculo de las indexaciones indebidas debía tomar como renta base la convenida al momento de la cesión del arrendamiento en 2016 (3.063,90 €), y no la renta inicialmente pactada en 1996 (70.000 BEF). La Cour de cassation desestima este motivo por dos vías. En cuanto a la segunda rama, constata que la demandante no había sostenido ante el juez de apelación que se hubiera acordado una nueva renta al momento de la cesión, sino únicamente que las partes se habían puesto de acuerdo sobre el resultado del cálculo de indexación según el tipo convenido en el contrato originario, por lo que el motivo carece de base fáctica. En cuanto a la primera rama, la Cour declara su inadmisibilidad: el argumento de que existió un acuerdo sobre el montante de la renta al momento de la cesión no resulta ni de la sentencia impugnada ni de las piezas procesales examinables, tratándose de una cuestión planteada por primera vez en casación sin base fáctica constatada por el juez de fondo.
Fundamentos jurídicos relevantes
Antiguo Código Civil belga, artículos 1728bis (indexación legal de rentas), 1728quater, § 1 (reembolso de sumas indebidamente pagadas por el arrendatario) y 2273, párrafo 2 (prescripción de un año). Código Civil belga, artículos 5.69 (fuerza obligatoria del contrato), 5.70 (modificación por consentimiento mutuo), 5.105, párrafo 2 (cesión de derechos). Artículo 11 de la Ley de 30 de abril de 1951 sobre arrendamientos comerciales (baux commerciaux). Artículo 149 de la Constitución belga (obligación de motivación). Precedente citado: Cass., 18 de noviembre de 2013, Pas., n.º 609 (sobre la exigencia de lettre recommandée).
La resolución resulta significativa en cuanto matiza la jurisprudencia anterior de la propia Cour de cassation (arrêt de 18 de noviembre de 2013) que había subrayado el carácter imperativo de la formalidad de la carta certificada como condición previa a la acción de reembolso. En este pronunciamiento, el Tribunal distingue entre la función de la lettre recommandée como mecanismo de activación del derecho a restitución y el derecho autónomo del arrendatario a formular directamente su demanda judicial, concluyendo que la vía judicial directa no queda excluida por la existencia de la formalidad postal. Se trata de una interpretación protectora del acceso a la justicia del arrendatario que evita que una exigencia formal devenga en un obstáculo desproporcionado al ejercicio de sus derechos. Por otra parte, la desestimación del segundo motivo reafirma los límites del recurso de casación belga como vía de revisión exclusivamente jurídica, inadmisible cuando el sustrato fáctico necesario no ha sido constatado por el juez de fondo.
Referencias
- Texto completo: Cour de cassation de Belgique — Arrêt C.24.0122.F, 20/03/2026
- Normativa aplicada: Antiguo CC belga, arts. 1728bis, 1728quater § 1, 2273 al. 2; CC belga, arts. 5.69, 5.70, 5.105 al. 2; Ley 30/04/1951, art. 11; Constitución belga, art. 149