¿Qué es el “freno al alquiler” alemán?
El “Mietpreisbremse” (freno al alquiler) es un mecanismo legal introducido en Alemania en 2015 que limita el precio de los alquileres en áreas con mercados inmobiliarios tensionados. La medida permite que los gobiernos regionales (Länder) designen mediante decreto zonas donde el suministro de vivienda a condiciones apropiadas está en peligro, limitando en esas áreas el precio de nuevos contratos de alquiler a un máximo del 110% de la renta comparable local.
Esta regulación incluye excepciones para:
- Viviendas de nueva construcción posteriores al 1 de octubre de 2014
- Viviendas que hayan sido objeto de modernizaciones
- Contratos donde la renta anterior ya superaba el límite establecido
El 3 de junio de 2025, las fracciones parlamentarias de la CDU/CSU y el SPD presentaron ante el Bundestag alemán (21ª legislatura) un proyecto de ley para prorrogar el freno al alquiler hasta el 31 de diciembre de 2029, ampliando la medida que estaba previsto que expirara el 31 de diciembre de 2025.
Situación del mercado inmobiliario alemán
Diagnóstico del problema
Según la justificación del proyecto de ley, el mercado de alquiler alemán continúa tensionado, especialmente en los centros urbanos. Los legisladores identifican varios factores que mantienen esta situación:
- Alta demanda persistente de viviendas de alquiler en áreas metropolitanas
- Incremento continuado de las rentas en nuevos contratos de arrendamiento
- Insuficiente relajación del mercado inmobiliario pese a las inversiones estatales en creación de vivienda
- Desequilibrio estructural entre inquilinos y propietarios
Factores agravantes actuales
El documento señala que la situación se ve agravada por:
- Costes energéticos elevados y aumento del nivel general de precios
- Incremento de los costes de construcción y financiación que dificultan aumentar el número de viviendas de nueva construcción
- Crecimiento demográfico continuo en regiones metropolitanas
- Números decrecientes de finalizaciones de construcción en el margen actual
Población afectada
La propuesta identifica que los altos precios de realquiler pueden desplazar de sus barrios tradicionales especialmente a:
- Personas con bajos ingresos
- Trabajadores con ingresos medios
- Familias con niños
El proyecto de ley
Contenido normativo
El proyecto modifica el § 556d párrafo 2 del Código Civil alemán (BGB) realizando dos cambios específicos:
- Eliminación de la limitación temporal de cinco años para los decretos autonómicos
- Prórroga del plazo final de 2025 a 2029 para la vigencia de todas las ordenanzas regionales
Estructura legal
La medida mantiene el sistema actual donde:
- Los gobiernos regionales conservan la competencia para designar áreas tensionadas
- La limitación del 110% sobre la renta comparable local se mantiene inalterada
- Las excepciones existentes continúan aplicándose
- Todas las ordenanzas deberán extinguirse como máximo el 31 de diciembre de 2029
Justificación constitucional
Derechos de propiedad
El proyecto aborda expresamente la tensión con los derechos de propiedad garantizados en el artículo 14 de la Ley Fundamental alemana, reconociendo que:
- La regulación constituye una intervención en los derechos de propiedad de los arrendadores
- Esta intervención se intensifica con la prolongación temporal de la medida
- Cada vez más rentas limitadas influyen en la renta comparable local
Límites constitucionales
La propuesta se apoya en la jurisprudencia del Tribunal Constitucional Federal (decisión del 18 de julio de 2019 – 1 BvL 1/18), que estableció que:
- Los límites constitucionales se superarían si la regulación llevara permanentemente a pérdidas para los arrendadores
- No está protegido constitucionalmente el derecho a obtener las máximas rentas posibles
- El legislador dispone de margen de configuración en materia de derecho de arrendamiento
Efectos de la inflación
El documento reconoce que la intensidad de la intervención se ve influida por la tasa de inflación, señalando que:
- En 2022 el índice de precios al consumo aumentó un 6,9%
- En 2023 el aumento fue del 5,9%
- En 2024 se ralentizó al 2,2%
Competencia legislativa y tramitación
Base competencial
La competencia legislativa federal se fundamenta en el artículo 74 párrafo 1 número 1 de la Ley Fundamental (Derecho Civil).
Relación con objetivos de sostenibilidad
El proyecto vincula la medida con los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU, específicamente:
Objetivo 11 – Ciudades sostenibles
Contribuye al acceso a vivienda adecuada, segura y asequible para todas las personas, con efectos positivos en el indicador 11.3 de la Estrategia Alemana de Sostenibilidad sobre reducción de la población sobrecargada por costes de vivienda.
Objetivo 1 – Erradicación de la pobreza
Ayuda a reducir la pobreza al moderar el aumento de precios de alquiler, con efectos positivos en los indicadores 1.1.a y 1.1.b sobre personas en privación material.
Evaluación de efectividad
Estudios previos
El proyecto cita un estudio del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW Berlin) por encargo del Ministerio Federal de Justicia y Protección del Consumidor, que confirmó que el freno al alquiler ha ralentizado moderadamente el aumento de rentas en las áreas designadas por los gobiernos regionales.
Alternativas consideradas
Solución estructural
El proyecto reconoce que el aumento de precios de alquiler se debe fundamentalmente a una oferta insuficiente de vivienda, que solo puede combatirse a largo plazo creando vivienda adicional.
Medidas complementarias
Se mencionan medidasadicionales como:
- Fomento de la construcción de vivienda social
- Ampliación de subsidios de vivienda
- Apoyo a la construcción privada de viviendas
Entrada en vigor
La ley entrará en vigor el día siguiente a su publicación, garantizando la continuidad sin interrupciones de la regulación actual.
Carácter temporal
Todas las ordenanzas regionales deberán extinguirse como máximo el 31 de diciembre de 2029, manteniendo el carácter temporal de la medida.
Evaluación
El proyecto establece que no es necesaria una evaluación según la concepción gubernamental para la evaluación de nuevas propuestas normativas.
