1. Identificación de la resolución
Cour de cassation, Troisième chambre civile (formación de sección), arrêt n.º 485 FS-B de 1 de octubre de 2026, pourvoi n.º 24-14.709, ECLI:FR:CCASS:2026:C300485. Publicada en el Bulletin. Solución: casación parcial de la sentencia de la cour d’appel de Nîmes de 7 de marzo de 2024, dictada tras un primer reenvío (3e Civ., 16 de noviembre de 2022, pourvoi n.º 21-24.473), con nuevo reenvío a la cour d’appel de Aix-en-Provence.
2. Objeto del litigio
En 2008 un matrimonio obtuvo licencia para construir en su finca un nuevo edificio con pérgola, un aparcamiento en la cubierta y paneles solares. Los vecinos recurrieron la licencia y la jurisdicción contencioso-administrativa la anuló por exceso de poder, por incumplir las alturas de las construcciones anexas que fijaba el plan d’occupation des sols. Después demandaron ante la jurisdicción civil la demolición con base en el artículo L. 480-13 del Code de l’urbanisme y, subsidiariamente, una indemnización por perturbaciones anormales de vecindad. La cour d’appel admitió que la cubierta para vehículos había agravado las vistas sobre su finca y les privaba de sol y luz en una construcción anexa de 11 m² entre marzo y noviembre, hasta dos horas y media al día. Aun así, rechazó la demolición porque el perjuicio era limitado y no suficientemente significativo.
3. Doctrina establecida
La Sala recuerda el marco del artículo L. 480-13, 1.º. Cuando la obra se ajustó a una licencia, el juez civil solo puede condenar a demolerla por infracción de normas urbanísticas o de servidumbres de utilidad pública si la licencia ha sido anulada antes por la jurisdicción administrativa y, salvo que actúe el representante del Estado, si la construcción está en una de las zonas que el precepto enumera de forma limitativa.
Recuerda también que el demandante debe probar un perjuicio personal causado directamente por la infracción de la norma urbanística, y no por la mera presencia de la construcción. Cita en ese sentido sus sentencias de 11 de mayo de 2000, 11 de enero de 2023 y 25 de abril de 2024.
A partir de ahí precisa la naturaleza de la acción. La demolición tiene por objeto reparar ese perjuicio personal haciendo cesar la situación ilícita que lo causa. En consecuencia, si el juez aprecia la existencia de tal perjuicio en el momento de resolver, cualquiera que sea su gravedad, está obligado a ordenar la demolición, salvo que sea imposible, en la medida suficiente para devolver la construcción a la conformidad con la norma infringida. El carácter limitado de la agravación de las vistas o de la pérdida de soleamiento es, por tanto, un motivo inoperante.
4. Fundamentos jurídicos relevantes
La casación se funda exclusivamente en el artículo L. 480-13, 1.º, del Code de l’urbanisme. La infracción relevante era la servidumbre non altius tollendi (prohibición de edificar por encima de cierta altura) prevista en el plan d’occupation des sols, que justificó la anulación de la licencia. Los recurrentes invocaban además el artículo 1382, actual 1240, del Code civil. La casación no alcanza al pronunciamiento según el cual la cour d’appel no conocía de la pretensión subsidiaria por perturbaciones anormales de vecindad, que se apoyaba en motivos no impugnados.
La sentencia aclara cómo se articulan la responsabilidad civil y la tutela urbanística. La gravedad del perjuicio cuenta para la existencia del daño, pero no para elegir el remedio: probado un perjuicio personal causado por la infracción, la demolición deja de ser una opción discrecional del juez y se convierte en una obligación. Solo la limitan su imposibilidad y su alcance, que se reduce a lo necesario para restablecer la conformidad. El control se traslada así a la prueba del nexo causal con la infracción concreta y al alcance de la demolición, y el vecino perjudicado obtiene una protección reforzada una vez anulada la licencia.
Referencias
- Texto completo: https://www.courdecassation.fr/decision/6abe4af0c27382d0995fb768
- Normativa aplicada: artículo L. 480-13, 1.º, del Code de l’urbanisme; artículo 1382 (actual 1240) del Code civil (invocado por los recurrentes); artículo 1014 del Code de procédure civile.