1. Identificación de la resolución
Cour de cassation, Troisième chambre civile (formación de sección), arrêt n.º 565 FS-B de 8 de octubre de 2026, pourvoi n.º 24-16.523 (con los pourvois acumulados n.º 24-17.063, 24-18.519 y 24-19.143), ECLI:FR:CCASS:2026:C300565. Publicada en el Bulletin. Solución: casación parcial de la sentencia de la cour d’appel de Pau de 30 de abril de 2024, con reenvío a la cour d’appel de Burdeos.
2. Objeto del litigio
Una sociedad civil inmobiliaria (SCI) promovió tres edificios en régimen de propiedad horizontal, cuyos lotes vendió sobre plano. Su gerente era una sociedad que, además, se encargaba de la ordenación, dirección y coordinación de las obras. La recepción del edificio C se produjo el 30 de marzo de 2012. Ante diversos defectos, la comunidad de propietarios demandó a la SCI, a su gerente y a su aseguradora. Las demandadas sostenían que los defectos eran aparentes para el dueño de la obra en la recepción y quedaron cubiertos al no formularse reservas, porque el representante legal de la SCI era un constructor. La cour d’appel los consideró ocultos, porque la SCI ejercía la actividad de promotora y no la de constructora.
3. Doctrina establecida
La Sala recuerda que la recepción de la obra cubre todo vicio de construcción, defecto o falta de conformidad aparente sobre el que no se hayan formulado reservas. El carácter aparente se aprecia en el día de la recepción y exclusivamente en la persona del dueño de la obra, como ya había declarado en dos sentencias de 1993 (20 de octubre, pourvoi n.º 91-11.059, y 17 de noviembre, pourvoi n.º 92-11.026).
La novedad está en cómo se toman en cuenta las competencias del dueño de la obra. Esas competencias personales influyen en la apreciación, pero si el dueño es una persona jurídica se determinan según su objeto o las actividades que ejerce. No cuentan las competencias de su representante legal, sea este persona física o jurídica. La Sala rechaza así la tesis de que la aptitud para conocer los vicios debía apreciarse en el representante legal o, si este era una sociedad, en la persona física que la dirigía.
4. Fundamentos jurídicos relevantes
El motivo se fundaba en el artículo 1147 del Code civil, actual artículo 1231-1. La casación parcial tiene otro fundamento: el artículo 455 del Code de procédure civile, que exige motivar las resoluciones. La cour d’appel declaró responsable a la subcontratista por toda la obra gruesa sin indicar en qué prueba se basaba, aunque tanto la subcontratista como la contratista principal sostenían, con el contrato de subcontratación, que solo se le había encargado el lote de enlucidos exteriores. Caen por ello los pronunciamientos sobre la responsabilidad de la subcontratista, las garantías entre constructores y el reparto de responsabilidades.
La sentencia refuerza la autonomía de la persona jurídica en la apreciación de los vicios aparentes. Que el gerente de una SCI promotora sea un profesional de la construcción no convierte a la SCI en dueña de obra experta a efectos de la recepción. Lo decisivo es la actividad de la propia sociedad. En la práctica, esto preserva las acciones de los adquirentes, que actúan a través de la comunidad de propietarios y traen causa del promotor, frente a la objeción de que los defectos quedaron cubiertos por una recepción sin reservas, en estructuras donde promotor y gestor de la obra están vinculados.
Referencias
- Texto completo: https://www.courdecassation.fr/decision/6ac78b7cc27382d099524f5b
- Normativa aplicada: artículo 1147 (actual 1231-1) del Code civil; artículos 455, 625 y 1014 del Code de procédure civile.