1. Identificación de la resolución
Cour de cassation, Troisième chambre civile (formación de sección), arrêt n.º 564 FS-B de 8 de octubre de 2026, pourvoi n.º 24-13.478, ECLI:FR:CCASS:2026:C300564. Publicada en el Bulletin. Solución: desestimación del recurso contra la sentencia de la cour d’appel de Aix-en-Provence de 14 de diciembre de 2023.
2. Objeto del litigio
Una sociedad promotora vendió unos lotes de un inmueble en l’état futur d’achèvement (venta de vivienda sobre plano) e inscribió sobre ellos el privilegio del vendedor. Tras la entrega, los compradores alegaron defectos y consignaron en la Caisse des dépôts et consignations los 5 % del precio aún pendientes. Más tarde prometieron vender a unos subadquirentes, se comprometieron a obtener la cancelación del privilegio y dejaron en depósito 30.000 euros con mandato irrevocable de pagar al acreedor inscrito si la cancelación no se obtenía. Después demandaron a la promotora para que se cancelara la inscripción. La cour d’appel rechazó la demanda.
3. Doctrina establecida
Los recurrentes sostenían que la consignación prevista en el artículo R. 261-14 del Code de la construction et de l’habitation vale pago, de modo que el título garantizado estaría extinguido o saldado y la inscripción debería cancelarse conforme al artículo 2438 del Code civil. Señalaban además que el privilegio del vendedor se ha convertido en hipoteca legal desde la ordonnance n.º 2021-1192.
La Sala rechaza el razonamiento. La consignación del saldo del precio con arreglo al artículo R. 261-14 solo vale pago respecto del comprador. Lo libera de la obligación de pagar ese saldo e impide al vendedor tanto reclamarle el pago como hacer sancionar por ese motivo un incumplimiento contractual. Pero no extingue el crédito del vendedor. Al no extinguirse el crédito garantizado, la consignación tampoco extingue el privilegio del vendedor, y la inscripción no puede cancelarse por ese motivo.
4. Fundamentos jurídicos relevantes
El texto aplicado es el artículo R. 261-14 del Code de la construction et de l’habitation. La sentencia menciona como precedentes las decisiones de la Tercera Sala de 20 de diciembre de 1977 (pourvoi n.º 76-12.204) y de 15 de diciembre de 2010 (pourvoi n.º 09-67.232). El primer motivo, sobre la inadmisión por nueva de la petición de condena al pago de los 30.000 euros depositados, se declara inoperante: rechazada de forma irrevocable la cancelación del privilegio, esa petición no podía prosperar.
La sentencia distingue los efectos de la consignación en dos planos. En la relación obligatoria, la consignación protege al comprador frente a la reclamación del saldo y frente a la resolución o las penalidades por impago. En el plano de la garantía real, el crédito sigue vivo hasta que el vendedor perciba la cantidad consignada o se resuelva la controversia sobre los defectos, y con él subsiste la garantía. La consecuencia práctica es relevante para la reventa: mientras dure el conflicto, el comprador que consigna no puede ofrecer a un subadquirente el inmueble libre de la inscripción a favor del promotor.
Referencias
- Texto completo: https://www.courdecassation.fr/decision/6ac78b7fc27382d0995250fd
- Normativa aplicada: artículo R. 261-14 del Code de la construction et de l’habitation; artículo 2438 del Code civil (invocado por los recurrentes).