La reciente proposición de ley presentada por el Grupo Parlamentario Plurinacional SUMAR el pasado 11 de abril de 2025 plantea una medida radical en el ámbito de la vivienda: prohibir que las personas jurídicas (empresas, fondos, etc.) puedan adquirir viviendas, limitando este derecho exclusivamente a las personas físicas.
El contexto de la crisis habitacional
A casi dos años de la aprobación de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los problemas de acceso siguen siendo acuciantes. Según datos citados en la proposición:
- Los precios de vivienda nueva han aumentado un 12,3% interanual
- La vivienda de segunda mano ha subido un 11,1%
- Los alquileres han experimentado un incremento del 11,5% según portales inmobiliarios
Estas cifras confirman que, a pesar de los esfuerzos legislativos previos, el derecho constitucional a una vivienda digna sigue sin materializarse para muchos ciudadanos.
La propuesta: viviendas solo para personas físicas
La modificación propuesta al artículo 10 de la Ley 12/2023 es tajante: «queda limitada a las personas físicas la posibilidad de transmisión en calidad de adquirentes, tanto a título oneroso como gratuito, de la propiedad de viviendas en estado de uso.»
El fundamento de esta medida es claro y se basa en una distinción conceptual importante:
- Personas físicas: pueden «usar y disfrutar la experiencia física de habitar una vivienda»
- Personas jurídicas: por su naturaleza, conciben la vivienda principalmente «como bien de inversión para obtener beneficios económicos»
Excepciones contempladas
La proposición contempla, no obstante, excepciones para ciertas entidades:
- Asociaciones
- Agentes económicos y sociales
- Entidades religiosas
- Organizaciones sin ánimo de lucro
- ONGs
Sin embargo, estas excepciones solo se aplican para fines específicos como:
- Adquisición de sedes sociales
- Residencias para personas que requieren atención sociosanitaria
- Viviendas para colectivos vulnerables
- Centros de protección para víctimas de violencia de género
- Inmuebles para culto o actividades educativas
Reflexiones sobre la medida
Esta proposición plantea importantes interrogantes:
- ¿Atacará la especulación? Al eliminar a los actores que suelen operar con lógica puramente especulativa, podría desinflar la burbuja de precios.
- ¿Afectará a la construcción de nueva vivienda? Muchas promociones son desarrolladas por empresas. La ley parece contemplar que puedan construir, pero solo vender a personas físicas.
- ¿Es constitucional? La proposición se apoya en el artículo 47 de la Constitución, que ordena a los poderes públicos «impedir la especulación» y en los artículos 33.2, 128 y 131 que someten la propiedad privada al interés general.
Situaciones transitorias en la propuesta de limitación de propiedad de viviendas
La proposición de ley presentada por SUMAR contempla un régimen transitorio específico para evitar la inseguridad jurídica respecto a las transmisiones que ya estaban en marcha antes de su entrada en vigor. Veamos cómo se abordan estas situaciones:
¿Qué ocurre con las propiedades ya adquiridas por personas jurídicas?
La propuesta no tiene efectos retroactivos. Esto significa que:
- Las personas jurídicas que ya poseen viviendas mantienen su propiedad sin verse obligadas a venderlas.
- No se expropia ni se obliga a ninguna empresa a deshacerse de su patrimonio inmobiliario actual.
El régimen transitorio para operaciones en curso
La disposición transitoria única de la proposición establece claramente:
«La previsión del artículo 10.3 no se aplicará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque éstas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente.»
Esto significa que:
- Si ya hay escritura pública firmada antes de la entrada en vigor de la ley, la operación se respeta aunque no esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
- No se permiten modificaciones de estas escrituras una vez la ley entre en vigor: «sin que, una vez haya entrado en vigor la presente Ley, pueda ser la escritura modificada ni ampliada mediante adenda.»
Escenarios no contemplados
La disposición transitoria no aborda explícitamente algunos escenarios que podrían generar dudas:
- Opciones de compra ejercidas pero no formalizadas
- Contratos privados: ¿a que tipo de ineficacia quedarían sometidos estos contratos?
- Promociones en construcción por parte de personas jurídicas
- Herencias y legados a favor de personas jurídicas en trámite
Consecuencias a medio plazo
De aprobarse la ley, las personas jurídicas que actualmente poseen viviendas se encontrarían en una situación peculiar:
- Podrían mantener sus propiedades indefinidamente.
- Podrían venderlas a personas físicas, pero no a otras personas jurídicas.
- Con el tiempo, el parque de viviendas en manos de empresas tendería a reducirse.
¿Un cambio de paradigma necesario?
Lo que propone SUMAR es, sin duda, un cambio radical en la concepción del mercado inmobiliario español. Frente a un modelo donde la vivienda es cada vez más un activo financiero, esta iniciativa busca reconducirla a su función primaria: ser un hogar.
El debate está servido.
https://www.congreso.es/public_oficiales/L15/CONG/BOCG/B/BOCG-15-B-205-1.PDF
