El grupo parlamentario de Los Verdes (BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN) ha presentado al Bundestag alemán un proyecto de ley que busca fortalecer las protecciones para inquilinos ante el continuo aumento de los precios de alquiler en las grandes ciudades alemanas.
El problema identificado
Los precios de las viviendas de alquiler nuevas siguen aumentando dramáticamente en los centros urbanos a pesar de la introducción del freno al alquiler. En 2024, las viviendas en Leipzig costaron 14,1% más que en 2022 al firmar nuevos contratos, en Berlín el aumento fue del 22,2% y en Múnich superó el 11%. Estos aumentos explosivos en alquileres nuevos arrastran posteriormente las rentas existentes al alza a través de aumentos basados en el alquiler de referencia local.
Las principales medidas propuestas
Fortalecimiento del freno al alquiler
El proyecto elimina la limitación temporal del freno al alquiler, convirtiéndolo en un instrumento permanente disponible para los estados federados. Se elimina la excepción para viviendas construidas después de 2014, estableciendo que solo las viviendas utilizadas y alquiladas por menos de un año estarán exentas.
Regulación de apartamentos amueblados
Para combatir la evasión del freno al alquiler a través de apartamentos amueblados, se establece que la sobrecarga por mobiliario debe mostrarse por separado y no puede exceder el 1% mensual del valor temporal de los muebles. El valor temporal se calcula como el precio de compra menos 5% por cada año transcurrido.
Reducción del límite de aumento de alquiler
En mercados de vivienda tensionados, los aumentos de alquiler se limitarán al 9% en tres años, reduciendo el límite actual del 15%.
Ampliación del período de referencia
El período considerado para calcular el alquiler de referencia local se extiende de 6 a 20 años, lo que incluirá alquileres más antiguos y generalmente más bajos, ejerciendo un efecto moderador.
Restricciones a desahucios por necesidad propia
Se establece una moratoria de cinco años para desahucios por necesidad propia después de la transferencia de propiedad en áreas con mercados tensionados. Además, se precisa que la necesidad debe existir para el propietario mismo, familiares directos, hermanos, cónyuge o pareja de hecho y sus hijos, por un período mínimo de un año.
Fortalecimiento de sanciones
Se modifica la ley de delitos económicos para facilitar la persecución de alquileres abusivos, eliminando el requisito de probar la «explotación» subjetiva de la escasez de vivienda. Bastará con demostrar objetivamente que existe escasez y que el alquiler supera en más del 20% el precio de referencia. Las multas máximas se duplican de 50.000 a 100.000 euros.
Obligatoriedad de índices de alquiler
Los municipios con más de 50.000 habitantes deberán crear índices de alquiler, y aquellos con más de 100.000 habitantes deberán crear índices calificados que requieren metodología científica.
Protecciones adicionales
Se introducen pagos de gracia también para desahucios ordinarios, permitiendo a los inquilinos evitar el desalojo pagando las deudas dentro del período de gracia. En mercados tensionados, los períodos de aviso para desahucios por necesidad propia se extienden a cinco meses.
Regulación de alquileres indexados
Los aumentos en contratos con alquiler indexado se limitarán al desarrollo del índice de alquileres de Alemania calculado por la Oficina Federal de Estadística.
El proyecto de ley argumenta que estas medidas son necesarias porque el problema no puede resolverse únicamente mediante construcción pública o promoción de vivienda, dado el estado difícil del mercado inmobiliario y los altos costos de construcción.
