El Tribunal de Casación de Bélgica ha emitido una sentencia el 24 de junio de 2025 (en lengua NE) que establece los criterios para anular contratos de alquiler cuando se alquilan viviendas que no cumplen con las normas de habitabilidad.
El caso
El caso enfrentó a un casero contra múltiples inquilinos que reclamaban la nulidad de sus contratos de alquiler y la devolución de todas las rentas pagadas, alegando que las viviendas alquiladas no cumplían con las normas de calidad habitacional del Código Flamenco de Vivienda.
El tribunal de primera instancia había condenado al propietario por alquilar viviendas inadecuadas, pero rechazó las demandas de nulidad de los contratos y devolución de rentas. Los inquilinos recurrieron en casación.
La doctrina del Tribunal de Casación
El Tribunal establece criterios claros sobre cuándo procede la nulidad de un contrato de alquiler como forma de restitución tras un delito de alquiler de vivienda no conforme:
Principio general de restitución
La restitución contemplada en el artículo 44 del Código Penal belga abarca toda medida destinada a anular las consecuencias materiales del delito probado, con el objetivo de restaurar la situación fáctica que existía antes de la comisión del delito.
Nulidad del contrato como restitución
El juez penal puede declarar la nulidad de un contrato de alquiler como forma de restitución cuando:
- El contrato fue obtenido mediante el delito: Debe establecerse que la celebración del contrato está directamente vinculada con la infracción penal
- La nulidad es necesaria: Debe ser imprescindible para deshacer las consecuencias del delito
- Simultaneidad temporal: La vivienda debe haber estado en condiciones no conformes en el momento de celebración del contrato y el delito debe referirse al alquiler en ese momento específico
Limitaciones importantes
El Tribunal subraya que la nulidad del contrato como restitución solo es posible cuando la vivienda alquilada no era conforme en el momento de celebración del contrato y el delito probado se refiere específicamente al alquiler de la vivienda no conforme en esa fecha.
