1. Identificación de la resolución
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª. Sentencia núm. 1654/2026, de 27 de octubre de 2026. Recurso de casación núm. 3028/2022. ROJ: STS 4472/2026. ECLI:ES:TS:2026:4472. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg. Procedencia: Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia.
2. Objeto del litigio
Los titulares del 50 % de una finca en proindiviso ejercitaron el retracto de comuneros frente a la sociedad que había comprado la otra mitad indivisa. Cuando consultaron el Registro, constaban presentadas tanto esa primera compraventa como las escrituras por las que la compradora, en pocas semanas, había revendido todas las cuotas adquiridas a otros adquirentes mediante nueve escrituras. El Juzgado de Primera Instancia de Getxo desestimó la demanda: apreció falta de legitimación pasiva de la primera compradora y consideró que la acción debía haberse dirigido de forma individual contra cada subadquirente, por su cuota y su precio. La Audiencia Provincial de Bizkaia estimó el retracto. Los demandados recurrieron en casación por infracción de los artículos 1521 y 1524 del Código Civil.
3. Doctrina establecida
La Sala desestima el recurso. Declara que el derecho de retracto nace con la primera enajenación de la cuota a un extraño y que, ejercitado dentro del plazo de nueve días del artículo 1524 CC, la subrogación se produce en las condiciones de esa primera compraventa, aunque los retrayentes hayan conocido al mismo tiempo la primera venta y las reventas posteriores.
Las enajenaciones ulteriores no impiden el ejercicio del retracto sobre la primera venta ni perjudican el derecho de los retrayentes, porque están jurídicamente condicionadas por el derecho de adquisición preferente nacido con aquella. No cabe imponer al retrayente que se subrogue en las condiciones de las sucesivas transmisiones fraccionadas, que podrían resultar más onerosas, dado que el artículo 1525 CC remite al artículo 1518, que obliga al retrayente a reembolsar el precio, los gastos del contrato y los demás pagos legítimos y gastos necesarios o útiles.
Tampoco es exigible demandar a cada subadquirente por separado, por su cuota y su precio, dentro del plazo de nueve días. Basta con que los sucesivos adquirentes sean llamados al proceso y puedan defenderse. Al haber sido demandados, haberse personado y haber ejercido su defensa, la sentencia no es para ellos res inter alios acta y el retracto podrá hacerse efectivo frente a ellos.
La Sala apoya la solución en la sentencia 694/1995, de 7 de julio, según la cual obligar a dirigir la demanda contra todos los posibles adquirentes sucesivos equivaldría a hacer claudicar el derecho del retrayente o a dejar su eficacia a la voluntad del primer comprador, y el precio que debe satisfacerse es el pagado por el primer adquirente.
4. Fundamentos jurídicos relevantes
La sentencia caracteriza el retracto de comuneros (artículos 1521 a 1525 CC) como un derecho real de adquisición preferente, eficaz erga omnes, cuya finalidad es poner fin a las situaciones de comunidad (sentencias 217/2016, de 6 de abril, y 153/2020, de 5 de marzo). Recuerda que, como límite al dominio, sus presupuestos sustantivos y procesales se interpretan restrictivamente (sentencia 724/2013, de 18 de noviembre, reproducida en la 1465/2025, de 21 de octubre).
Al tratarse de un derecho establecido por la ley, goza de publicidad legal: el artículo 37.3 de la Ley Hipotecaria permite oponerlo a terceros aunque no esté inscrito, sin que la fe pública registral lo impida (sentencia 539/2014, de 14 de enero).
Las sentencias invocadas por los recurrentes (96/1954, de 27 de febrero, y 342/1956, de 9 de mayo) se referían al retracto de colindantes y no a un supuesto en que la primera venta y las sucesivas se conocen a la vez. La segunda, además, afirma que el derecho nace con la primera compraventa y que hay que llamar al proceso a los sucesivos adquirentes para hacerlo efectivo, que es lo ocurrido en este caso. Los vendedores originarios no son parte necesaria (sentencias 454/1992, de 11 de mayo, y 506/2001, de 25 de mayo).
La sentencia aplica y extiende la doctrina de la STS 694/1995 al supuesto, que esta no contemplaba, en que el retrayente conoce las reventas antes de demandar. Precisa que, en ese caso, la acción se dirige correctamente contra el primer comprador y los subadquirentes de forma conjunta, en las condiciones de la primera venta. Con ello se evita que la fragmentación de la cuota en varias transmisiones encarezca o frustre el ejercicio del retracto.
Referencias
- Texto completo (CENDOJ): https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/2a6ab2e4e496878ba0a8778d75e36f0d/20261112
- Normativa aplicada: artículos 1518, 1521, 1522, 1524 y 1525 del Código Civil; artículo 37.3 de la Ley Hipotecaria; artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.