Tribunal Supremo | 6 de mayo de 2026 — Retracto arrendaticio y los límites de la «venta en globo» del art. 25.7 LAU
Identificación de la resolución
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 684/2026, de 6 de mayo (ECLI:ES:TS:2026:2106; rec. 2021/2024). Ponente: Excmo. Sr. D. Manuel Almenar Belenguer. La resolución resuelve un recurso de casación frente a sentencia de la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Huelva en materia de retracto de arrendamiento urbano.
Objeto del litigio
El arrendatario de una vivienda unifamiliar ejercitó la acción de retracto del art. 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), frente a la sociedad que había adquirido la finca arrendada. Dicha adquisición se produjo en ejecución del plan de liquidación de la propietaria concursada, mediante subasta extrajudicial, junto con otras 53 fincas del mismo conjunto residencial, por un precio conjunto y único. La controversia se centraba en si concurría la excepción del art. 25.7 LAU, que excluye el tanteo y el retracto en supuestos de venta conjunta.
Doctrina establecida
La Sala estima el recurso y reconoce el derecho de retracto del arrendatario. El núcleo de la decisión radica en delimitar cuándo opera la excepción del art. 25.7 LAU. El tribunal precisa que la exclusión de los derechos de adquisición preferente solo procede en dos supuestos tasados: que la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble o, en su caso, de la misma urbanización; o que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios.
Aplicado al caso, la Sala constata que ninguno de los dos presupuestos se cumplía: la adquirente solo compró 54 de las 65 fincas que pertenecían a la concursada, y además 6 viviendas de la urbanización ya pertenecían a terceros. Por tanto, ni se transmitió la totalidad de las fincas del arrendador ni la totalidad de las existentes en el conjunto residencial.
El que la operación se documentara con un precio «conjunto y único» no transforma la transmisión en un supuesto de venta en globo a efectos del precepto, pues lo determinante es el objeto de la transmisión y no la mera forma de fijar el precio. Al no concurrir la excepción, rigen las reglas generales del retracto.
La Sala añade que el carácter unifamiliar de la vivienda integrada en una urbanización no obsta a la aplicación del precepto, recordando el concepto de finca independiente como subexcepción frente a la venta conjunta.
Fundamentos jurídicos relevantes
La resolución se apoya en la doctrina fijada en las sentencias 1597/2024, de 28 de noviembre; 592/2025, de 21 de abril (Pleno); 953/2025, de 17 de junio; y 1834/2025, de 12 de diciembre, todas ellas sobre la interpretación restrictiva del art. 25.7 LAU tras la reforma operada por el RDL 7/2019. Se invocan asimismo las sentencias 441/1988 y 112/2010 sobre la individualidad e independencia de la cosa arrendada, y la 450/2012 sobre el concepto de finca independiente.
La sentencia consolida una línea jurisprudencial reciente y uniforme conforme a la cual la «venta conjunta» no puede operar como simulación dirigida a eludir los derechos del arrendatario. La resolución confirma que la transmisión en bloque de carteras inmobiliarias no excluye por sí el retracto cuando no abarca la totalidad de las fincas del transmitente en el inmueble o urbanización.
Referencias
- Resolución: STS 684/2026, de 6 de mayo (ECLI:ES:TS:2026:2106).https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/7e19da4c010ee986a0a8778d75e36f0d/20260521
- Normativa aplicada: arts. 25 y 31 LAU; art. 37.3 LH; arts. 394 y 398 LEC.