Identificación de la resolución
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 828/2026, de 29 de mayo (ECLI:ES:TS:2026:2451; recurso 7031/2021). Ponente: Excma. Sra. D.ª Raquel Blázquez Martín.
Objeto del litigio
Una cooperativa, adjudicataria de una concesión municipal de uso privativo por 75 años para construir y gestionar un colegio concertado sobre parcelas públicas, actuó como autopromotora de la edificación y, tras reparar a su costa graves defectos de la instalación eléctrica, reclamó su importe (109.523,39 euros) a la constructora, los arquitectos y los ingenieros. Las dos instancias negaron su legitimación activa para ejercitar las acciones de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), por no ser propietaria del edificio sino mera concesionaria.
Doctrina establecida
El Tribunal Supremo estima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación y reconoce la legitimación activa del concesionario de obra pública para ejercitar las acciones del art. 17 LOE frente a los agentes de la edificación a quienes impute los defectos constructivos.
La Sala recuerda que la interpretación de los arts. 10 LEC y 9 y 17 LOE se ha guiado por pautas facilitadoras de la tutela judicial efectiva, huyendo de lecturas formalistas de la legitimación: así lo evidencian el reconocimiento de legitimación a las comunidades de propietarios incluso por daños en elementos privativos, al autopromotor perjudicado, al promotor que se anticipa a la reclamación de los adquirentes y al arrendatario financiero que promueve la edificación y explota lo construido durante un tiempo significativo.
Sobre esa base, la sentencia concluye que la configuración legal del concesionario de obras públicas permite su asimilación al propietario o dueño de la obra a estos efectos. El art. 97 de la Ley 33/2003 (LPAP) le atribuye un derecho real sobre las construcciones y, durante la vigencia de la concesión, los derechos y obligaciones del propietario; y el régimen de la LCSP/2007 (arts. 223 a 250) le impone ejecutar las obras a su riesgo y ventura, controlar su ejecución, cuidar de su calidad y conservación e indemnizar los daños a terceros. Las únicas acciones reservadas a la Administración son las propias de su autotutela (expropiación, imposición de servidumbres, desahucio administrativo), no las acciones privadas derivadas de la construcción.
El fallo distingue además la sentencia 141/2018, de 14 de marzo, que negó la condición de propietario a un concesionario portuario, por responder a un régimen administrativo distinto del aquí aplicable.
Fundamentos jurídicos relevantes
Arts. 9 y 17 LOE; art. 97 LPAP; arts. 7, 224, 225, 228, 229, 230 y 248 LCSP/2007; art. 3 CC. La Sala invoca expresamente el criterio de la realidad social: en los contratos «llave en mano», en los que la constructora selecciona a los técnicos, negar la legitimación al concesionario vaciaría de contenido el sistema de responsabilidad de la LOE y lo dejaría reducido a la responsabilidad contractual frente a la empresa con la que contrató.
La resolución colma una laguna que la propia Sala reconocía: no existía doctrina específica sobre la legitimación del concesionario de obra pública en el ámbito de la LOE. La sentencia prolonga la línea expansiva inaugurada con el arrendatario financiero (STS 790/2013) y consolida un criterio funcional: está legitimado quien decide, impulsa y financia la edificación y explota lo construido durante un tiempo significativo, aunque la titularidad dominical del suelo sea pública.
Referencias
- Texto completo: Roj STS 2451/2026 (CENDOJ), https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/ae3f92432251b467a0a8778d75e36f0d/20260611
- Normativa aplicada: arts. 9 y 17 Ley 38/1999 (LOE); art. 97 Ley 33/2003 (LPAP); arts. 7 y 223 a 250 Ley 30/2007 (LCSP); arts. 3 y 1591 CC; art. 10 LEC