Tribunal Supremo | 4 de junio de 2026 — Cómputo del plazo de caducidad de la acción de retracto de colindantes desde la inscripción registral
Identificación de la resolución
Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Sentencia núm. 861/2026, de 4 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2518), recurso de casación e infracción procesal núm. 7796/2021. Ponente: Excmo. Sr. D. Manuel Almenar Belenguer. Procede de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Albacete.
Objeto del litigio
Los propietarios de una finca rústica ejercitaron el retracto legal de colindantes respecto de una finca limítrofe vendida a los demandados. La controversia se centraba en el dies a quo del plazo de caducidad de nueve días del art. 1524 CC: la fecha de inscripción registral o el momento posterior en que los retrayentes conocieron los términos de la venta en sede de diligencias preliminares.
Doctrina establecida
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación y declara caducada la acción. Reitera la doctrina consolidada según la cual el art. 1524 CC establece una presunción iuris et de iure de conocimiento de la venta desde la fecha de la inscripción, de modo que el plazo se computa desde el día siguiente a esta.
El conocimiento real de la transmisión solo desplaza el inicio del cómputo cuando es anterior a la inscripción; un conocimiento posterior es irrelevante, pues el dies a quo no puede situarse después de la inscripción. El acceso del título al Registro ni revive el plazo fenecido ni reinicia el ya consumido.
La Sala precisa que, a diferencia de otros supuestos (art. 27 de la Ley 19/1995 o arts. 25 y 31 LAU), el art. 1524 CC no impone notificación fehaciente a los colindantes. En el caso, la inscripción tuvo lugar el 10 de agosto de 2018 y la demanda se presentó el 8 de marzo de 2019, muy excedido el plazo.
Fundamentos jurídicos relevantes
Se trata de un plazo civil de caducidad, no susceptible de interrupción. La Sala invoca su jurisprudencia sobre la finalidad de seguridad jurídica del precepto, con cita de las SSTS 509/2013, 377/2021, 964/2024, 588/2007 y 669/2000, y la interpretación literal del término «inscripción» (con exclusión del asiento de presentación).
La sentencia confirma una doctrina reiterada, al estimarse el motivo de casación se hace innecesario el examen del recurso por infracción procesal, y reafirma la interpretación restrictiva de los retractos legales como excepción a la libertad de contratación.
Referencias
- Texto completo: STS 2518/2026 — ECLI:ES:TS:2026:2518 (CENDOJ), https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/fae6704a6845b43ea0a8778d75e36f0d/20260617
- Normativa aplicada: arts. 1521, 1523 y 1524 CC; art. 24 LH.