El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la S. 592/2025, de 21 de abril, aclara los límites del derecho de retracto arrendaticio en ventas conjuntas de múltiples inmuebles, sentando criterio en una cuestión que venía generando jurisprudencia contradictoria en las Audiencias Provinciales.
Antecedentes del caso
El litigio tiene su origen en la venta que en octubre de 2013 realizó la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. de un total de 1.860 viviendas vinculadas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid construidas bajo distintos regímenes de protección pública.
Numerosos arrendatarios de estas viviendas formularon una demanda contra Fidere ejercitando una acción de retracto arrendaticio, con el fin de subrogarse en la posición de la compradora y adquirir las viviendas que habitaban.
La interpretación del artículo 25.7 LAU
El caso gira en torno a la interpretación del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece:
«No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.»
La Audiencia Provincial de Madrid había estimado el recurso de los arrendatarios considerando que no era aplicable esta limitación porque:
- No se trataba de una venta de un único inmueble sino de una «transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios».
- Existía «una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta».
La decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en una resolución adoptada por el Pleno de la Sala de lo Civil, ha casado la sentencia de la Audiencia Provincial y ha desestimado las pretensiones de los arrendatarios, estableciendo que:
- La venta incluía «todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión» y, en lo que afecta al caso, «todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio».
- El hecho de que esa venta formara parte de una operación más amplia que incluía múltiples promociones inmobiliarias «es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley».
- La individualización del precio por cada piso o local solo tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU.
Justificación de la limitación legal
La sentencia explica que la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto en estos casos «se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento».
En definitiva, según el Tribunal, el legislador solo permite adquirir al retrayente «el objeto propio del arrendamiento que sea una unidad independiente», y no cuando se vende un conjunto más amplio, como ocurre en este caso.
