El Tribunal de Casación de Bélgica (Cour de cassation) dictó sentencia el 12 de diciembre de 2025 en el asunto C.24.0179.F, casando parcialmente la resolución de la Cour d’appel de Bruxelles de 7 de diciembre de 2023.
Hechos del caso
La sociedad Tiger Group adquirió un inmueble de ocho unidades en Bruselas, lo sometió al régimen de propiedad horizontal y vendió los apartamentos entre finales de 2017 y principios de 2018. Posteriormente, varios compradores y la asociación de copropietarios demandaron a Tiger Group invocando la garantía por vicios ocultos respecto de las partes comunes del edificio, alegando defectos en la estructura de cubierta y otros elementos constructivos.
Cuestión jurídica
El recurso de casación planteaba si la asociación de copropietarios ostenta legitimación activa para ejercitar la acción de garantía por vicios ocultos contra el vendedor de los distintos lotes, siendo que dicha asociación no fue parte en los contratos de compraventa celebrados individualmente con cada adquirente.
Fundamentos de la decisión
El Tribunal de Casación examina los artículos 577-9 del antiguo Código Civil y 3.92 del nuevo Código Civil belga, que reconocen a la asociación de copropietarios legitimación para actuar judicialmente en defensa de derechos reales o personales sobre las partes comunes.
Sin embargo, el Alto Tribunal considera que la acción de garantía por vicios ocultos, regulada en los artículos 1641 y siguientes del antiguo Código Civil, se resuelve principalmente mediante la restitución total o parcial del precio de venta. Por ello, no constituye una acción ejercitada para la salvaguarda de derechos relativos al ejercicio, reconocimiento o negación de derechos reales o personales sobre las partes comunes, ni relativa a su gestión.
Fallo
El Tribunal casa la sentencia recurrida en cuanto declaró admisible y fundada la demanda de la asociación de copropietarios contra Tiger Group, y remite la causa a la Cour d’appel de Mons para nuevo enjuiciamiento en los términos indicados.