Francia | Cour de cassation, 28 de mayo de 2026 — Dolo en la compraventa inmobiliaria: indemnización del exceso de precio frente a la pérdida de oportunidad
Identificación de la resolución
Cour de cassation, troisième chambre civile, sentencia de 28 de mayo de 2026, recursos (pourvois) acumulados n.º 24-20.821 y 24-20.944. ECLI:FR:CCASS:2026:C300321. Publicada en el boletín (FS-B). Presidenta: Mme Teiller; ponente: M. Cassou de Saint-Mathurin. Resolución recurrida: cour d’appel de Paris, 12 de julio de 2024. Solución: desestimación (rejet).
Objeto del litigio
Por escrituras de abril de 2011, dos personas adquirieron un apartamento y una plaza de aparcamiento por 615.000 euros, bien que revendieron en abril de 2016 a un matrimonio por 710.000 euros. Con posterioridad a la compra, los adquirentes denunciaron el comportamiento anómalo del ocupante de la vivienda contigua y reclamaron a los vendedores la reparación de sus perjuicios con fundamento en el dolo (dol), por entender que se les había ocultado esa circunstancia. Los compradores optaron por no instar la anulación del contrato y limitarse a la pretensión indemnizatoria.
Doctrina establecida
El núcleo del recurso giraba en torno a la medida del perjuicio reparable cuando la víctima del dolo conserva el contrato. Los vendedores sostenían que el contratante engañado que renuncia a la anulación solo puede reclamar la reparación de la pérdida de la oportunidad (perte d’une chance) de haber contratado en condiciones más ventajosas, y no la depreciación del valor del inmueble. En su segundo motivo añadían que la pérdida de oportunidad debe medirse por la propia chance frustrada y nunca puede equivaler a la ventaja íntegra que habría procurado de realizarse, de modo que la cour d’appel habría indemnizado el daño completo sin ponderar la probabilidad de haber adquirido al precio reducido.
La Cour de cassation rechaza ambos planteamientos. Declara que de los artículos 1116 y 1382 del Code civil, en su redacción anterior a la ordonnance n.º 2016-131, de 10 de febrero de 2016, resulta que el adquirente de un inmueble víctima de dolo que opta por no solicitar la anulación de la venta puede ejercitar una acción de indemnización del exceso de precio (excès de prix).
El razonamiento desplaza así el supuesto fuera del régimen de la pérdida de oportunidad. No se trata de una chance incierta de haber negociado mejor, sino de un perjuicio consistente en el sobreprecio efectivamente satisfecho a consecuencia del engaño: la diferencia entre lo pagado y el valor real del bien tal como era. Constatado por la cour d’appel que ese perjuicio se correspondía con la depreciación del apartamento derivada de la inseguridad ligada al comportamiento del vecino, su evaluación en un 15 % del precio de adquisición queda amparada por el poder soberano de apreciación de los jueces de instancia y escapa al control de casación.
Fundamentos jurídicos relevantes
Preceptos aplicados: artículos 1116 (dolo como vicio del consentimiento) y 1382 (responsabilidad civil delictual) del Code civil, en su versión previa a la reforma de 2016. Respecto de los primeros motivos de ambos recursos, la Sala aplica el artículo 1014, párrafo segundo, del Code de procédure civile, que dispensa de motivación específica a los motivos manifiestamente inidóneos para fundar la casación.
La resolución consolida la línea que reconoce al contratante víctima de un dolo incidente —que mantiene el contrato— el derecho a la reparación del exceso de precio, sin reconducir su pretensión al régimen, más restrictivo en cuanto a la cuantía, de la pérdida de oportunidad. La distinción es relevante en términos de carga probatoria y de medida del daño: la perte de chance exige ponderar la probabilidad del resultado favorable, mientras que la indemnización del sobreprecio repara la diferencia de valor verificada. El paralelo con el derecho español se aprecia en el tratamiento del dolo incidental del artículo 1270 II del Código Civil, que no faculta para anular pero sí obliga a indemnizar daños y perjuicios.
Referencias
- Texto completo: Légifrance / Cour de cassation — ECLI:FR:CCASS:2026:C300321,https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054167521?dateDecision=&fonds=JURI&page=1&pageSize=25&query=&searchField=ALL&searchProximity=&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&typeRecherche=date
- Normativa aplicada: arts. 1116 y 1382 Code civil (versión anterior a la ordonnance 2016-131); art. 1014 Code de procédure civile
