Tribunal Supremo | 23/09/2026 — Frustración del fin urbanístico de la compraventa: restitución del precio sin indemnización
1. Identificación de la resolución
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª. Sentencia núm. 1493/2026, de 23 de septiembre. Recursos extraordinario por infracción procesal y de casación núm. 2441/2022. ECLI:ES:TS:2026:3833. Ponente: Excmo. Sr. D. Manuel Almenar Belenguer. Procedencia: Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4.ª (sentencia 673/2021, de 16 de noviembre).
2. Objeto del litigio
Una promotora adquirió dos fincas y las participaciones de tres sociedades titulares de otras parcelas en suelo no urbanizable, con licencias para viviendas. Los proyectos de actuación estaban impugnados por omisión del informe del art. 43 LOUA y el Ayuntamiento declaró la caducidad de las cinco licencias. La compradora pidió la resolución de los contratos, una indemnización comprensiva de las obras ejecutadas y la condena de los abogados que la asesoraron.
3. Doctrina establecida
La Sala estima el recurso extraordinario por infracción procesal de la compradora por error patente en la valoración de la prueba: aunque la hoja de encargo profesional no estaba firmada, la factura emitida por el despacho con el mismo concepto y por el importe previsto para la anualidad, unida a su pago, acredita que el encargo fue aceptado. Desestima el recurso procesal de los vendedores (inadmisión de pruebas e incongruencia interna).
En cuanto al fondo, confirma la resolución. Reitera que, cuando el objeto del contrato deviene inhábil para su destino natural o pactado, procede la resolución, especialmente en casos de imposibilidad sobrevenida por denegación de licencias u otros impedimentos urbanísticos, «al margen de cualquier imputación de culpabilidad». Aunque los vendedores entregaron licencias y proyectos, circunstancias sobrevenidas impidieron construir, lo que supone un incumplimiento objetivo de la obligación de entrega.
Respecto de los efectos, la restitución del precio (700.000 y 500.000 euros) procede porque se trata de prestaciones que han quedado sin causa. No así la indemnización por las obras: la imposibilidad obedeció a causas ajenas a los vendedores y la paralización y demolición derivaron de la condena penal del administrador de la compradora por un delito contra la ordenación del territorio, al apartarse de las licencias.
Rechaza la responsabilidad de los abogados: la demandante no probó la falta de información (consta que el comprador declaró conocer «la situación contencioso actual») ni el nexo causal con el daño. Se mantienen los pronunciamientos de la Audiencia.
4. Fundamentos jurídicos relevantes
La Sala aplica los arts. 1101 y 1124 CC para la resolución; el art. 1303 CC, por remisión, para la restitución recíproca; y los arts. 1182 y 1184 CC para la imposibilidad sobrevenida por causa ajena al deudor, que excluye la indemnización de daños. Reproduce la doctrina de las SSTS 484/2022, de 15 de junio; 488/2022, de 21 de junio; 652/2022, de 11 de octubre; 801/2022, de 22 de noviembre, y 1219/2026, de 20 de julio.
Sobre la responsabilidad del abogado, sigue la síntesis de la STS 282/2013, de 22 de abril (obligación de medios, lex artis y carga de la prueba de la negligencia, del nexo causal y del daño sobre el demandante), reiterada, entre otras, por la STS 456/2021, de 28 de junio.
La sentencia reitera la doctrina sobre resolución de compraventas por impedimentos urbanísticos sobrevenidos y aplica la precisión introducida en la STS 1219/2026: cuando no hay incumplimiento doloso o culposo, sino imposibilidad sobrevenida no imputable, la resolución tiene alcance restitutorio pero no indemnizatorio. En cuanto a la responsabilidad profesional del abogado, aplica la doctrina consolidada sobre la carga de la prueba y la exigencia de nexo causal. Es la segunda sentencia de la Sala en el litigio, tras la STS 272/2021, de 10 de mayo.
Referencias
- Roj: STS 3833/2026 – ECLI:ES:TS:2026:3833, https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/859341fcb6b3037ea0a8778d75e36f0d/20261001
- Normativa aplicada: art. 1101 del Código Civil
- Normativa aplicada: art. 1124 del Código Civil
- Normativa aplicada: art. 1303 del Código Civil
- Normativa aplicada: arts. 1182 y 1184 del Código Civil
- Normativa aplicada: arts. 1103 y 1104 del Código Civil
- Normativa aplicada: art. 43 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA)
- Normativa aplicada: arts. 218.2, 265.2, 281.1, 460 y 469.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil
- Normativa aplicada: art. 24 de la Constitución Española