El BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, publica dos reales decretos-leyes en materia de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros de 6 de octubre. El RDL 29/2026 es una norma de amplio contenido (civil, procesal, fiscal, patrimonial y financiero) que entra en vigor el 8 de octubre. El RDL 28/2026, de artículo único, reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos e introduce la prórroga obligatoria por plazos sucesivos de cinco o siete años y una indemnización por no renovación; entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Ambos se dictan una vez disueltas las Cortes y deberán someterse a la Diputación Permanente del Congreso.
1. Contexto
Según sus propias exposiciones de motivos, ambas normas sustituyen a los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, cuya convalidación fue rechazada por el Pleno del Congreso ese mismo día. El RDL 28/2026 afirma además que la habilitación del artículo 86 CE subsiste aun disueltas las Cámaras y convocadas elecciones. En ese escenario, la convalidación o derogación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (arts. 78.2 y 86.2 CE).
Las dos normas están coordinadas expresamente. El RDL 29/2026 da nueva redacción al artículo 10 LAU con efectos inmediatos (art. 3.Ocho). El RDL 28/2026 parte de esa redacción y la sustituye íntegramente a partir del 15 de noviembre de 2026. El artículo 10 LAU tendrá, por tanto, dos redacciones sucesivas en apenas seis semanas, lo que obliga a precisar en cada caso qué texto rige.
2. El Real Decreto-ley 29/2026: las reformas de Derecho privado
Modalidades de arrendamiento (art. 3, que modifica la LAU)
a) Se redefine el arrendamiento de vivienda habitual (nuevo art. 2.1 LAU): es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia.
b) Se crea la categoría de arrendamiento de vivienda temporal (art. 2.3 LAU): cubre la necesidad de vivienda del arrendatario cuando está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable.
- El contrato debe expresar la causa, que ha de ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae sobre el arrendador.
- Sin causa debidamente prevista, el contrato se somete al régimen del arrendamiento de vivienda habitual con efectos retroactivos a su formalización (art. 7.2 LAU).
c) Duración del arrendamiento temporal (nuevo art. 9 bis LAU):
- Debe ser superior a treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses, salvo que la causa de temporalidad subsista.
- Si se superan los doce meses sin justificación, o se noven o sucedan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como arrendamiento de vivienda habitual, con su plazo mínimo y su régimen de prórrogas.
d) Desistimiento (art. 11 LAU): en el arrendamiento temporal, el arrendatario puede desistir transcurrido un mes, con diez días de preaviso. El desistimiento no genera indemnización a favor del arrendador.
e) Arrendamientos de temporada anteriores al 8 de octubre de 2026 (nueva DT 8.ª LAU): conservan su régimen hasta el término pactado y quedan extinguidos sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, se rigen por las normas del arrendamiento de vivienda temporal.
f) Salvaguarda autonómica (nueva DA 12.ª LAU): la regulación del arrendamiento temporal y de habitaciones se entiende sin perjuicio de las normas autonómicas dictadas o que se dicten en el ejercicio de sus competencias.
Renta, gastos y garantías
a) Arrendamiento por habitaciones (art. 17.9 LAU): la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos sobre una misma vivienda no puede exceder de la renta del contrato unitario de la vivienda completa. En zona tensionada se aplican además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17.
b) Contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda (art. 17.8 LAU): la renta de los posteriores no puede crecer anualmente por encima del IRAV vigente.
c) Actualización de la renta (art. 18.1 LAU):
- Sin pacto expreso no hay actualización.
- Si hay pacto que no detalla índice, se aplica el IRAV.
- En todo caso, el incremento anual queda topado por la variación del IRAV.
d) Gastos (art. 20 LAU):
- No pueden imponerse al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea obligado tributario.
- En edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal no se le pueden imputar gastos de comunidad.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización (preparación, formalización, gestión, novación o renovación) no son repercutibles en ningún caso.
e) Garantías (art. 36.5 LAU):
- No puede exigirse la contratación de seguros de impago.
- La garantía adicional se limita a dos mensualidades en vivienda habitual (contratos de hasta cinco o siete años) y a una en el arrendamiento temporal.
f) Documento de finalización (art. 36.7 LAU): al terminar el contrato debe suscribirse un documento sobre el estado de la vivienda. Si falta, o no refleja desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado.
Conservación y reparaciones
a) Vivienda habitual (nuevo art. 21.5 LAU): ante daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el arrendatario puede requerir por escrito la reparación adjuntando un presupuesto razonable. El arrendador dispone de quince días naturales para aceptarlo, proponer alternativa o ejecutar la obra. Si no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario puede ejecutar la reparación y descontar su importe de las rentas futuras.
b) Vivienda temporal (nuevo art. 21 bis LAU): el arrendador debe responder en cinco días hábiles; en su defecto, el arrendatario puede reparar y exigir el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.
Derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU)
Es probablemente la reforma de mayor calado:
a) Venta conjunta: el tanteo y el retracto no decaen por el hecho de que la vivienda se transmita junto con otros inmuebles o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable (art. 25.7). Se suprime así, para estos supuestos, la exclusión que el texto anterior establecía para la venta conjunta.
b) Precio imputable a la vivienda:
- Resulta de distribuir proporcionalmente el precio global conforme a criterios objetivos y verificables, preferentemente el valor de referencia catastral o, en su defecto, una tasación independiente.
- Son ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio dirigidas a impedir u obstaculizar el derecho.
- La notificación de tanteo debe expresar el precio imputado y los criterios usados (art. 25.2).
- La escritura de venta conjunta debe hacerlos constar para su inscripción (art. 25.5).
c) Tanteo y retracto subsidiarios: la legislación de vivienda puede atribuirlos respecto de la totalidad del inmueble al órgano que designe la Administración competente.
d) Irrenunciabilidad: se prohíbe pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (art. 25.8). Hasta ahora el artículo 25.8 permitía pactarla, con la sola obligación del arrendador de comunicar su intención de vender con treinta días de antelación.
Otras modificaciones civiles
a) Gran tenedor (art. 3.k de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, en la redacción del art. 4.Uno):
- La condición se acredita mediante certificación del Registro de la Propiedad.
- Cada unidad residencial de una finca computa como inmueble independiente aunque no exista división horizontal inscrita.
b) Cesión de créditos hipotecarios (nuevo art. 25 bis de la Ley 5/2019, por la disposición final primera):
- El prestatario conserva frente al cesionario todas las excepciones y defensas, incluida la compensación.
- Se prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del RDL 6/2012.
- Se establece un deber de readquisición del cedente si el deudor acredita en seis meses que reúne los requisitos.
- Se aplica a las cesiones posteriores a la entrada en vigor, cualquiera que sea la fecha del contrato (DF 11.ª.2).
c) Hipoteca mobiliaria (art. 12 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, por el art. 15): son hipotecables los componentes industrializados destinados a la construcción de edificios, fabricados en entorno controlado para su montaje en obra.
d) Limitación de adquisiciones (art. 1): hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas entidades adquirentes de inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor, y las personas jurídicas grandes tenedoras, ven limitada la adquisición de vivienda a título gratuito o por menos del 70 % de su valor de mercado. Ese valor lo fija una sociedad de tasación homologada e independiente.
- La medida tiene excepciones por finalidad (art. 1.2).
- No afecta a las transmisiones ya elevadas a escritura pública (art. 1.3).
Prórroga extraordinaria y contención de rentas
a) Prórroga extraordinaria (disposición final quinta): a solicitud del arrendatario, y por plazos anuales hasta un máximo de dos años, se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes cuya prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya prórroga tácita o tácita reconducción finalice.
- Requisito: estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
- Excepciones: acuerdo de las partes, nuevo contrato o necesidad de ocupación comunicada conforme al artículo 9.3 LAU.
- No procede si se renueva o se celebra nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior.
- Es incompatible con la prórroga del artículo 10.3 LAU, que se aplica con preferencia.
b) Actualizaciones de renta entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta):
- Si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no procede incremento alguno.
- En los demás casos, rige el nuevo pacto y, a falta de él, un tope del 2 %.
3. El Real Decreto-ley 29/2026: medidas procesales
a) Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, hasta el 31 de diciembre de 2030 (art. 2):
- Cuando demanda una entidad adquirente de inmuebles o carteras impagadas en los términos del apartado 1, el tribunal suspende por auto, aun dictada sentencia, mientras no se haya practicado el lanzamiento.
- Para los restantes demandantes, si la Administración no ofrece alternativa, la suspensión se revisa cada doce meses y dura como máximo tres años.
- En este segundo caso hay compensación a cargo de la Administración cuando el demandante es persona física o persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social. Comprende la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas; se excluyen el lucro cesante hipotético y el daño moral.
- No procede la suspensión cuando el demandante es persona física titular de dos o menos viviendas, ni cuando el tribunal aprecie que debe prevalecer su vulnerabilidad.
b) Enervación extraordinaria, con carácter estructural (nuevo art. 22.6 LEC): en el desahucio por falta de pago de arrendatario vulnerable, la Administración competente dispone de dos meses improrrogables para ofrecer alternativa habitacional o pagar o consignar lo adeudado y las costas. Mientras tanto se suspenden el procedimiento y el lanzamiento.
- Si transcurre el plazo sin ninguna de las dos cosas, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no hay lanzamiento.
- Esta enervación no computa a efectos de la enervación ordinaria del artículo 22.4 LEC.
c) Ejecución hipotecaria (art. 685.2 LEC): la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor. Si declara no serlo, debe aportar certificación registral de sus viviendas.
d) Procedimientos en curso: ambas medidas se extienden a los procedimientos en que no se haya practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda).
4. El Real Decreto-ley 28/2026: el nuevo artículo 10 LAU
Prórroga obligatoria por plazos sucesivos
A partir del 15 de noviembre de 2026, llegado el vencimiento del contrato de vivienda habitual o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos al menos cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco o siete años, salvo comunicación de no prórroga (art. 10.1 LAU).
Plazos de preaviso:
- Arrendador: seis meses (antes, cuatro).
- Arrendatario: dos meses.
Desaparece así el tope de tres prórrogas anuales: la continuidad del contrato pasa a ser indefinida mientras ninguna de las partes la impida.
Indemnización por no renovación
El arrendador que comunique válidamente la no prórroga debe indemnizar al arrendatario con la cantidad mayor de estas dos:
- doce mensualidades, calculadas sobre el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler;
- una mensualidad, calculada sobre ese mismo valor, por año de residencia, con prorrateo por meses y días.
Si no hay valor individualizado, se toma la renta vigente en la fecha de la comunicación. La indemnización se paga al entregar la vivienda.
El adquirente que se subrogue en la posición del arrendador queda obligado a ella.
Supuestos de exclusión de la indemnización
Deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso (art. 10.2 LAU):
a) Necesidad de la vivienda por el arrendador persona física, para sí, familiares hasta segundo grado o el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses no se ocupa, salvo fuerza mayor, renace el derecho a la indemnización.
b) Falta de ocupación por el arrendatario más de seis de los doce meses anteriores sin causa justificada.
c) Disponibilidad por el arrendatario de otra vivienda apta en el mismo municipio, en pleno dominio o con derecho real de uso o disfrute.
d) Celebración de un nuevo contrato.
e) Rechazo de una oferta fehaciente de nuevo contrato que garantice cinco o siete años de permanencia y respete las reglas de renta del artículo 17.6 LAU, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
Tampoco procede la indemnización si el arrendatario reúne los requisitos de una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la solicita. Si la solicita, el derecho queda diferido hasta su término (art. 10.1, párrafo tercero).
Reglas de cierre y prórrogas extraordinarias
a) Prórrogas convencionales acordadas tras una comunicación de no prórroga: no pueden ser inferiores a cinco o siete años (art. 10.3).
b) Pactos de prórroga que empeoren las condiciones del arrendatario: son nulos (art. 10.4).
c) Prórrogas extraordinarias: pasan a los apartados 5 (vulnerabilidad, un año, obligatoria para el gran tenedor) y 6 (zona tensionada, hasta tres años, de aplicación preferente). Se declaran no acumulables con otras prórrogas legales.
Régimen transitorio (disposición transitoria única)
a) El nuevo artículo 10 se aplica a los contratos vigentes respecto de los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026.
b) Comunicaciones de no prórroga hechas antes del 7 de octubre de 2026: conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.
c) Contratos a los que resten menos de seis meses para el vencimiento a la entrada en vigor: el preaviso del arrendador puede seguir siendo de cuatro meses.
d) Contratos que ya estén en prórroga tácita anual: la terminan conforme a la redacción anterior.
e) Contratos en tácita reconducción (art. 1566 CC): se incorporan al nuevo régimen a partir de su primer vencimiento. Para el cómputo de los cinco o siete años se suma el tiempo del contrato originario y el de la tácita reconducción.
Coordinación con el RDL 29/2026 (disposición adicional primera)
a) La prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del RDL 29/2026 no se aplica cuando proceda la nueva prórroga del artículo 10.1 LAU.
b) Si se aplica a un contrato con comunicación válida de no prórroga, la extinción a su término devenga la indemnización, salvo causa de exclusión y sin perjuicio del régimen transitorio.
5. Calendario
- 7 de octubre de 2026: publicación en el BOE. Es la fecha de referencia para la eficacia de las comunicaciones de no prórroga anteriores (DT única RDL 28/2026).
- 8 de octubre de 2026: entrada en vigor del RDL 29/2026 (DF 11.ª), salvo disposiciones con fecha propia. La Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa queda pendiente de orden ministerial.
- 15 de noviembre de 2026: entrada en vigor del RDL 28/2026 (DF 2.ª) y del nuevo artículo 10 LAU.
- 1 de diciembre de 2026: efectos de las modificaciones del IVA sobre arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta treinta noches.
- 31 de diciembre de 2027: fin del periodo de contención de actualizaciones de renta (DF 6.ª RDL 29/2026).
- 31 de diciembre de 2030: término de la limitación de adquisiciones (art. 1) y del régimen de suspensión de desahucios (art. 2).
6. Valoración
Desde la perspectiva del Derecho civil, el paquete supone el cambio más relevante en la duración del arrendamiento de vivienda desde el RDL 7/2019. El modelo pasa de un contrato con término final cierto, una vez agotadas la prórroga obligatoria y las tácitas, a un contrato de continuidad por defecto. El arrendador conserva la facultad de no renovar en cada vencimiento, pero la gravan un preaviso más largo y una indemnización tasada.
La exposición de motivos del RDL 28/2026 apoya la reforma en los modelos alemán, francés y neerlandés. Invoca también la STC 89/1994, sobre la prórroga forzosa de la legislación anterior, y la STC 79/2024, que considera la duración y las prórrogas aspectos esenciales del régimen obligacional del contrato. Quedan abiertas, entre otras, varias cuestiones:
- la naturaleza jurídica de la indemnización por no renovación;
- su compatibilidad con el principio de libertad de pactos del artículo 4.2 LAU;
- el alcance práctico de la oferta de nuevo contrato como causa de exclusión;
- la incidencia del nuevo régimen de tanteo y retracto en la venta de carteras y edificios completos.
Su destino depende, en todo caso, de la convalidación por la Diputación Permanente.
Fuentes
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20822): https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20823): https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823