la Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en relación con la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías del artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026).
El punto de partida
El artículo 20.1 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), impide autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva de edificaciones sujetas a la Ley sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías del artículo 19. Para las viviendas, la garantía exigible es la decenal del artículo 19.1.c), que cubre los daños materiales por vicios o defectos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
La forma de esa acreditación la fijó la Instrucción de la entonces DGRN de 11 de septiembre de 2000. Admitía tres soportes: la póliza con el documento de entrada en vigor, un certificado de la aseguradora o el suplemento de entrada en vigor. También enumeraba las circunstancias mínimas que debían constar: identificación de la edificación, modalidad y coberturas del seguro, capital, vigencia, prima, franquicia, tomador, asegurados y entidad aseguradora. Exigía además que la firma del documento estuviera legitimada notarialmente, lo que podía hacerse en la propia escritura incorporando el documento a la matriz.
Qué dispone la nueva Instrucción
El Centro Directivo parte de una premisa expresa: conforme al Reglamento eIDAS y a la legislación española, la firma electrónica cualificada tiene un efecto jurídico equivalente al de la firma manuscrita (art. 25.2 del Reglamento (UE) 910/2014). A partir de ahí dispone cuatro cosas.
En primer lugar, reitera la Instrucción de 2000 y aclara que el certificado de garantías o el suplemento de entrada en vigor pueden estar firmados digitalmente.
En segundo lugar, fija los requisitos para que el notario o el registrador no rechacen el documento: un código seguro de verificación (CSV) o código QR que permita cotejarlo en la web de la aseguradora; un formato que preserve la integridad de las firmas, habitualmente PAdES/PDF; y firmas del representante de la aseguradora y del tomador/promotor basadas en certificados emitidos por un prestador cualificado de servicios de confianza.
En tercer lugar, si la aseguradora entrega el certificado firmado digitalmente, el PDF se remitirá directamente al notario por vía electrónica para la escritura de fin de obra.
Por último, el documento, una vez testimoniado en la matriz, acredita la garantía ante el Registro. También podrá remitirse al Registro mediante la aplicación para documentos privados de la sede electrónica del Colegio de Registradores.
Valoración
La Instrucción no altera el contenido material de la acreditación: las circunstancias exigidas en 2000 siguen vigentes. Lo que hace es incorporar un soporte nativo electrónico que la práctica ya venía utilizando, y con ello reduce las dudas de calificación.
En conjunto, se trata de una norma breve y de alcance operativo. Su principal mérito es dar cobertura expresa a un flujo íntegramente electrónico en la acreditación del seguro decenal: aseguradora, notario y Registro. Encaja en la tendencia de digitalización del tráfico inmobiliario y registral, y su eficacia dependerá de la homogeneidad con que notarios y registradores apliquen los nuevos requisitos.
Referencias
Instrucción de 29 de septiembre de 2026, DGSJFP (BOE-A-2026-20824):https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20824
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, arts. 19 y 20.
Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS), art. 25.