El BOE de 1 de octubre de 2026 publica el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Entra en vigor el 2 de octubre. Mediante un artículo único, da nueva redacción íntegra al artículo 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Parte del texto del apartado 1 que fijó el Real Decreto-ley 26/2026, aprobado en la misma sesión del Consejo de Ministros.
De la prórroga tácita anual a la prórroga quinquenal obligatoria
Hasta ahora, cumplido el plazo mínimo de cinco o siete años, el contrato se prorrogaba por anualidades hasta un máximo de tres años más. Después se extinguía o pasaba a la tácita reconducción del artículo 1566 CC. El nuevo artículo 10.1 suprime ese techo. Al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, salvo que alguna de las partes notifique su voluntad de no prorrogarlo. El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses. El del arrendatario se mantiene en dos meses.
La indemnización por no prórroga
La pieza central de la reforma es la compensación económica. Si el arrendador comunica válidamente la no prórroga, debe indemnizar al arrendatario con al menos doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características. No se toma como base la renta del contrato que se extingue. El importe se calcula, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Además, nunca puede ser inferior a una mensualidad por año de residencia, con prorrateo por meses y días. La indemnización se abona al entregar la vivienda.
Si el arrendador enajena la vivienda, el adquirente que se subroga asume la obligación de indemnizar..
Supuestos excluidos (art. 10.2)
La indemnización no se devenga en seis casos, que deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:
a) Necesidad de la vivienda. El arrendador persona física la necesita para sí, para familiares en segundo grado o para el cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si la vivienda no se ocupa en tres meses, renace el derecho a la indemnización.
b) Falta de ocupación efectiva. El arrendatario no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores, salvo causa justificada.
c) Otra vivienda. El arrendatario dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio.
d) Nuevo contrato. Las partes celebran un nuevo contrato.
e) Rechazo de una oferta. El arrendatario rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato por al menos cinco o siete años, con una renta ajustada al artículo 17.6 LAU aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
f) Vulnerabilidad del arrendador. Concurre otra circunstancia justificada que, en el caso concreto, haga prevalecer el interés del arrendador con vulnerabilidad acreditada.
Reglas complementarias
La prórroga convencional pactada después de una comunicación de no prórroga no puede ser inferior a cinco o siete años (apartado 3). Son nulas las estipulaciones que empeoren la posición del arrendatario (apartado 4).
Las prórrogas extraordinarias ya previstas se trasladan a los apartados 5 y 6:
- Por vulnerabilidad: un año, obligatoria para el gran tenedor.
- En zona de mercado residencial tensionado: hasta tres años, con aplicación preferente.
Ambas prórrogas no son acumulables con otras de rango legal. Una disposición adicional coordina el nuevo régimen con la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del RDL 26/2026, que actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida.
Régimen transitorio
El nuevo artículo 10 se aplica a los contratos vigentes solo respecto de los vencimientos posteriores a la entrada en vigor. Se prevén tres reglas específicas:
- Vencimiento en menos de seis meses: el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses.
- Contratos en prórroga tácita anual: la agotan conforme a la redacción anterior y, a su término, pasan al nuevo régimen.
- Contratos en tácita reconducción: quedan sujetos al nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento que se produzca pasados cuatro meses. Para la duración mínima se computa el tiempo del contrato originario junto con el de la reconducción.
Las comunicaciones de no renovación hechas antes de la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan indemnización.
Todo ello está pendiente de la convalidación parlamentaria en el plazo de treinta días.