Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026, pp. 127818-127913; BOE-A-2026-20266). Entra en vigor el día siguiente al de su publicación, salvo las disposiciones con efectos propios. Consta de veinte artículos en seis títulos, dos disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y once finales.
Objeto
La norma combina medidas civiles, procesales, fiscales, patrimoniales y financieras. Se fundamenta en el art. 47 CE y en los títulos competenciales del art. 149.1.1.ª, 6.ª, 8.ª, 11.ª, 13.ª y 14.ª CE, con salvaguarda expresa de los Derechos civiles forales y de las competencias autonómicas en vivienda.
Medidas de Derecho privado
Limitación de adquisiciones (art. 1). Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles ven limitada la adquisición de vivienda a título gratuito o a título oneroso por precio inferior al 70 % del valor de tasación. Quedan excluidos los entes públicos de vivienda y los destinos sociales o asequibles tasados. Se preservan las transmisiones ya elevadas a escritura pública, aunque estén pendientes de inscripción.
Arrendamientos urbanos (art. 3). El arrendamiento temporal exige una causa real y acreditable de desplazamiento. Su duración debe superar treinta y un días y, como regla, no exceder de doce meses. Si supera ese plazo sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se considera arrendamiento de vivienda habitual desde el primero. El arrendamiento de habitaciones se integra en ambas modalidades. La suma de las rentas parciales no puede exceder la renta del arrendamiento unitario, y en zonas tensionadas rigen los límites del art. 17.6-8 LAU. Se refuerzan las reglas sobre gastos repercutibles, reparaciones y garantías adicionales. En las ventas conjuntas, el derecho de adquisición preferente del arrendatario se mantiene cuando la vivienda es jurídicamente individualizable, con imputación del precio por criterios objetivos, y pasa a ser irrenunciable.
Prórroga y renta (DF 5.ª y 6.ª). El arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta dos años adicionales, si está al corriente del pago. La medida alcanza también la tácita reconducción del art. 1566 CC. Hasta el 31 de diciembre de 2027, no procede actualizar la renta cuando esta supere el índice de referencia. En los demás casos, a falta de pacto, la actualización no puede exceder del 2 %.
Ley 12/2023 (art. 4). La condición de gran tenedor se acredita mediante certificación registral. Computan las unidades residenciales de una misma finca aunque no conste división horizontal inscrita. Los contratos anteriores a 2023 pueden acogerse a las prórrogas del art. 10 LAU.
Cesión de créditos hipotecarios (DF 1.ª). Se introduce un nuevo art. 25 bis en la Ley 5/2019. El prestatario conserva frente al cesionario las excepciones y defensas que tenía frente al acreedor original, incluida la compensación. Se prohíbe ceder préstamos vencidos de deudores acogidos al RDL 6/2012. Si el deudor acredita esos requisitos dentro de los seis meses siguientes a la comunicación, el cedente debe readquirir el crédito.
Hipoteca mobiliaria (art. 15). Los componentes industrializados para la construcción pasan a ser bienes hipotecables.
Medidas procesales
El art. 2 suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando la demandante pertenezca al grupo de entidades descrito en su apartado 1. La suspensión procede aunque haya sentencia, siempre que no se haya practicado el lanzamiento. El art. 5 reforma el art. 685.2 LEC: la demanda de ejecución hipotecaria debe indicar si el inmueble es vivienda habitual y si la ejecutante es gran tenedora. Además, crea una enervación extraordinaria. Si la comunidad autónoma no ofrece alternativa habitacional, queda obligada a enervar la acción en dos meses, y el proceso permanece suspendido hasta que cumpla. La AGE compensa ese coste. La DT 2.ª extiende el régimen a las ejecuciones en curso.
Medidas fiscales, patrimoniales y de fomento
- IRPF: se reforman las reducciones por arrendamiento y se crea una deducción del 10 % por alquiler de vivienda habitual.
- IVA: los alojamientos turísticos tributan al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026.
- IBI: en zonas tensionadas, los ayuntamientos pueden aplicar recargos de hasta el 150 % a los inmuebles de uso turístico.
- SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos del arrendamiento residencial.
- Parque público: precio máximo de transmisión con constancia registral para las viviendas estatales (DA 20.ª LPAP) y aportación de inmuebles a CASA 47.
- Vivienda asequible: se define como aquella cuyo precio no supera el 30 % de la renta mediana municipal.
- Mecanismo TU CASA: préstamos de hasta 50.000 euros a interés cero para la entrada de la primera vivienda.
- Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: nuevo producto de ahorro con régimen fiscal propio.
- Texto: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266
- Normativa afectada: LAU 29/1994; Ley 12/2023; LEC (art. 685.2); Ley 5/2019; Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria; Ley 33/2003; LIRPF; LIVA; TRLRHL; Ley 11/2009; Ley 6/2023.