Libro V del Código civil de Cataluña: cuadro de mandos

Artículo 568-1. Concepto →

1. Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes:

a) La opción, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que la constituye.

b) El tanteo, que faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente.

c) El retracto, que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente con las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión.

d) El derecho de redimir en la venta a carta de gracia, que faculta al vendedor para readquirir el bien vendido.

2. El tanteo y el retracto son derechos de adquisición legales en los casos en que lo establece el presente código. Estos derechos se rigen por la norma sectorial específica correspondiente.

Artículo 568-2. Constitución y eficacia →

1. Los derechos reales de adquisición se constituyen en escritura pública y, si recaen sobre bienes inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

2. El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución, así como la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien si el derecho se había constituido con carácter real, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Artículo 568-3. Objeto →

1. Los derechos de adquisición pueden recaer sobre bienes inmuebles y muebles que puedan identificarse.

2. Los derechos de adquisición sobre bienes futuros están sujetos a la condición de la existencia efectiva de su objeto.

3. Los derechos de adquisición inscribibles constituidos sobre varios bienes deben indicar un precio individual para cada uno que haga posible el ejercicio de los derechos por separado. Se exceptúa el caso en que se ha indicado un precio global que exige un ejercicio conjunto sobre todos los bienes.

4. Los derechos de adquisición sobre un bien inmueble pueden constituirse sobre partes determinadas de este o de su edificabilidad. En estos casos, el precio de adquisición debe fijarse teniendo en cuenta la medida superficial u otros parámetros o módulos determinados.

Artículo 568-4. Cotitularidad →

Los derechos de adquisición constituidos a favor de varios titulares de forma proindivisa deben ser ejercidos conjuntamente por todos los titulares o por uno o varios de ellos por cesión de los demás.

Artículo 568-5. Constitución →

1. Los derechos de adquisición voluntaria pueden constituirse por cualquier título.

2. La prima pactada en la constitución del derecho se imputa solo al precio de adquisición si así se ha estipulado expresamente.

Artículo 568-6. Contenido del título de constitución →

El título de constitución debe contener como mínimo los siguientes datos:

a) El plazo de duración del derecho, que, si no se fija, se entiende que es de cuatro años, y el plazo de su ejercicio, si procede.

b) Si se trata de un derecho de opción, la contraprestación para adquirir el bien o los criterios para fijarla y, si procede, el pacto de ejercicio unilateral de la facultad de optar. La contraprestación puede ser no dineraria.

c) Si el derecho se constituye a título oneroso, la prima pactada para constituirlo y la forma en que se ha satisfecho.

d) El domicilio de los concedentes de la opción o de los titulares del tanteo o del retracto a los efectos de las notificaciones preceptivas.

e) La forma de acreditar el pago del precio o contraprestación, si se trata de un derecho de opción y se ha pactado su ejercicio unilateral.

Artículo 568-7. Extinción →

1. Los derechos de adquisición se extinguen por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por su ejercicio o por el vencimiento del plazo de su duración.

2. Los titulares del derecho de tanteo pueden renunciar al mismo con relación a un determinado acuerdo de transmisión. La renuncia al derecho de tanteo implica la del retracto.

Artículo 568-8. Duración →

1. El derecho real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de diez años.

2. El derecho de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1.

3. La duración del derecho de opción constituido como pacto o estipulación integrados en otro negocio jurídico no puede superar la de este, con las prórrogas correspondientes.

Artículo 568-9. Transmisibilidad →

1. Los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede, corresponden a los concedentes del derecho.

2. Los derechos de opción son transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular.

Artículo 568-10. Conservación del objeto →

1. Los propietarios están obligados a conservar con la diligencia debida el bien sujeto al derecho de opción y responden ante los optantes por el deterioro que dicho bien sufre por culpa o dolo.

2. Los titulares del derecho de opción tienen la facultad de inspeccionar el bien que está sujeto al mismo para comprobar su estado de conservación.

3. Los gastos necesarios corren a cargo de los propietarios del bien, salvo pacto en contrario. Los frutos pendientes en el momento de ejercer el derecho de opción y las mejoras y accesiones introducidas por los propietarios del bien pertenecen a los optantes, que no tienen la obligación de pagar su importe.

Artículo 568-11. Pérdida del objeto →

1. Los titulares del derecho de opción, si los bienes que están sujetos al mismo se pierden totalmente por caso fortuito, fuerza mayor o hecho de una tercera persona, no pueden exigir la devolución de la prima satisfecha. Si la pérdida total se origina por culpa o dolo de los concedentes del derecho o de los propietarios, estos deben devolver la prima pagada, sin perjuicio de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

2. Los titulares del derecho de opción, si los bienes que están sujetos al mismo se pierden en parte, pueden elegir entre no ejercer su derecho o ejercerlo sobre la parte subsistente. En este caso, deben pagar la contraprestación proporcional. Si la pérdida parcial se origina por culpa o dolo de los propietarios, estos deben indemnizar a dichos titulares por daños y perjuicios y, según la elección de dichos titulares de la opción, deben devolver la parte correspondiente de la prima.

Artículo 568-12. Ejercicio →

1. Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución, deben pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesión del bien.

2. El precio o contraprestación, si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen derechos reales o gravámenes posteriores al del optante o la optante, se debe depositar o consignar a disposición de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor.

3. El optante o la optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opción inscrito siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que se haya pactado así al constituir el derecho.

b) Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción.

c) Que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos o anotados después del derecho de opción en el Registro de la Propiedad si se trata de inmuebles, o bien que se garantice dicho precio o contraprestación si se había aplazado su pago.

4. Los optantes, en el plazo de duración del derecho de opción, deben notificar fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el domicilio que conste en el título de constitución. Para cancelar las cargas y derechos inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción, debe atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.

Artículo 568-13. Duración →

1. El derecho real de tanteo puede constituirse por tiempo indefinido para la primera transmisión y por un máximo de diez años si se ha pactado su ejercicio en segundas y ulteriores transmisiones.

2. El derecho de tanteo puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1.

Artículo 568-14. Ejercicio →

1. Los derechos de tanteo, en defecto de pacto, solo pueden ejercerse respecto a la primera transmisión onerosa.

2. Los derechos de tanteo pueden ejercerse aunque la transmisión proyectada se haga en subasta judicial o extrajudicial, en cuyo caso el titular o la titular del derecho de tanteo debe igualar el mejor precio ofrecido en la subasta. En caso de impugnación, el plazo de ejercicio se suspende hasta que se resuelva la impugnación.

3. Las transmisiones gratuitas, entre vivos o por causa de muerte, no afectan al derecho de tanteo.

4. Se entiende que el ejercicio del derecho de tanteo, si no se ha fijado su plazo, caduca en el plazo de dos meses a contar del día siguiente al día en que se notifican fehacientemente el acuerdo de transmisión entre el propietario o propietaria del bien y una tercera persona y sus condiciones. Si la transmisión es sometida a plazo o condición suspensivos, el plazo de ejercicio debe contarse desde el vencimiento del plazo suspensivo o desde el conocimiento del cumplimiento de la condición.

5. Lo establecido por el presente artículo se aplica al derecho de retracto desconectado de un derecho de tanteo previo.

Artículo 568-15. Conversión del tanteo en retracto →

1. El derecho real de tanteo implica el de retracto si falta la notificación fehaciente de los elementos esenciales del acuerdo de transmisión o si la transmisión se ha hecho en condiciones diferentes de las que constaban en la notificación o antes de vencer el plazo para ejercer el tanteo.

2. El derecho de retracto debe ejercerse en un plazo igual al pactado para el ejercicio del derecho de tanteo o, si no se ha pactado ninguno, en un plazo de tres meses, en ambos casos contados desde la fecha en que se inscribe en el Registro de la Propiedad o en que se tiene conocimiento de la enajenación.

Artículo 568-16. Concepto →

El retracto de colindantes es el derecho legal de adquisición que se produce en los casos y con los requisitos establecidos por la presente subsección, en virtud del cual sus titulares se subrogan en la posición jurídica de los adquirentes.

Artículo 568-17. Titularidad →

1. Pueden ejercer el derecho de retracto de colindantes las personas físicas o jurídicas que, de acuerdo con la legislación especial, tienen la consideración de cultivador o cultivadora directo y personal.

2. Están legitimados para ejercer el derecho de retracto de colindantes los cultivadores directos y personales que son propietarios de fincas rústicas que lindan con las fincas rústicas enajenadas.

3. Se prefiere, si existen varias personas legitimadas, la propietaria de la finca colindante de menos superficie y, si esta es idéntica, la de la finca con más perímetro colindante.

Artículo 568-18. Requisitos →

1. El derecho de retracto de colindantes puede ejercerse en caso de venta o dación en pago de una finca rústica de superficie inferior a la de la unidad mínima de cultivo a favor de una persona que no sea propietaria de ninguna de las fincas que lindan con la misma.

2. El derecho de retracto de colindantes no puede ejercerse si dentro de la finca enajenada existen construcciones ajustadas a la legalidad cuyo valor representa más de los dos tercios del de la finca.

Artículo 568-19. Ejercicio →

1. El plazo para ejercer el derecho de retracto de colindantes es de dos meses desde el momento en que los propietarios cultivadores directos de las fincas colindantes tienen conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias o desde la fecha en que la transmisión se inscribe en el Registro de la Propiedad.

2. La adquisición por medio del derecho de retracto de colindantes se efectúa por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas por la persona que ha transmitido la finca y el adquirente o la adquirente.

Artículo 568-20. Limitaciones →

1. Los adquirentes de una finca rústica por medio del derecho de retracto de colindantes están obligados a agrupar la finca adquirida con la finca de la que son titulares en el plazo de seis meses contados desde la adquisición y a conservarla agrupada un mínimo de seis años contados desde la inscripción.

2. Los adquirentes de una finca rústica por medio del derecho de retracto de colindantes no pueden enajenarla entre vivos durante el plazo de seis años a contar del día de la adquisición, salvo que lo hagan con el consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogaron al adquirirla o que la finca adquirida represente menos del 20 % de la superficie de la finca que resulta de la agrupación.

Artículo 568-21. Concepto y régimen jurídico →

1. La tornería es el derecho de adquisición legal por retracto que tiene lugar exclusivamente en el territorio de Arán, en los casos y con los requisitos establecidos por la presente subsección, en virtud del cual sus titulares se subrogan en la posición jurídica de los adquirentes.

2. La tornería se rige por las normas de esta subsección y, en lo que no sea incompatible con las mismas, por los usos y costumbres de Arán, los cuales deben tenerse en cuenta para su interpretación.

Artículo 568-22. Titularidad →

1. Solo pueden ejercer el derecho de tornería las personas físicas con vecindad local en Arán.

2. Están legitimados para ejercer el derecho de tornería los parientes hasta el cuarto grado en la línea de la que proceden los bienes.

3. Se prefiere, si existen varios parientes legitimados, el más próximo y, en igualdad de grado, el de más edad. El cómputo del grado debe ajustarse a las normas de la sucesión intestada.

Artículo 568-23. Requisitos →

1. El derecho de tornería puede ejercerse, en caso de venta o dación en pago de una finca rústica situada en el territorio de Arán, a favor de una persona extraña o con un parentesco más allá del cuarto grado colateral, si la finca ha pertenecido a los parientes por consanguinidad durante dos o más generaciones inmediatamente anteriores a la del disponente o la disponente.

2. El derecho de tornería puede ejercerse sobre la casa solariega y sus dependencias aunque se hallen en suelo urbano, salvo que formen parte de una explotación comercial o turística.

Artículo 568-24. Ejercicio →

1. El plazo para ejercer el derecho de tornería es de un año y un día a contar de la fecha en que se inscribe la transmisión en el Registro de la Propiedad o en que se tiene conocimiento de la enajenación y sus circunstancias si la transmisión no se inscribe.

2. La adquisición por medio del derecho de tornería se efectúa por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas por el pariente o parienta que ha realizado la transmisión y el adquirente o la adquirente.

3. El derecho de tornería solo es renunciable en escritura pública.

Artículo 568-25. Limitaciones →

Los adquirentes de una finca por medio del derecho de tornería no pueden enajenarla entre vivos, ni siquiera a título gratuito, en el plazo de seis años a contar del día de la adquisición, salvo que lo hagan con el consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogaron al adquirirla.

Artículo 568-26. Preferencia →

El derecho de tornería es preferente a todo otro derecho de adquisición legal, excepto al de copropietarios.

Artículo 568-27. Preferencia →

1. Si, con motivo de una misma enajenación, son procedentes distintos derechos legales de adquisición preferente, prevalece, en todo caso, el derecho de tanteo que corresponde a los copropietarios o coherederos en la venta de una cuota y, en su defecto, el de los nudos propietarios en la enajenación del usufructo o el de los censatarios en la enajenación del derecho de censo.

2. Si no son procedentes los derechos a que se refiere el apartado 1, tienen preferencia los derechos de tanteo que corresponden a los arrendatarios, si procede.

3. Si no son procedentes los derechos a que se refieren los apartados 1 y 2, es procedente el derecho de retracto de colindantes.

4. Lo establecido por el presente artículo se entiende sin perjuicio de lo establecido por el artículo 568-26 con relación a la tornería y de lo establecido por las leyes especiales con relación a los retractos establecidos a favor de la Generalidad, el Estado o las corporaciones locales.

Artículo 568-28. Concepto y régimen jurídico →

El derecho de redimir, como derecho de adquisición voluntaria que faculta al vendedor para readquirir el bien vendido, se rige por lo establecido por la presente sección y, si no es de aplicación, por las normas del derecho de opción, en la medida que sean de aplicación.

Artículo 568-29. Duración →

La duración del derecho de redimir es la pactada, pero no puede superar los veinte años si el bien vendido es un inmueble, o los tres años si es un bien mueble. En el caso de inmuebles, el plazo del derecho de redimir puede fijarse por la vida de una o dos personas determinadas existentes en el momento de suscribirse el contrato. Por excepción, si el vendedor o sus sucesores ocupan la finca vendida a carta de gracia o la poseen por cualquier título, el derecho de redimir no se extingue por el simple transcurso del plazo pactado y es preciso un requerimiento especial, con la fijación de un nuevo plazo improrrogable, que no puede ser inferior a tres meses.

Artículo 568-30. Indivisibilidad →

El derecho de redimir es indivisible, salvo que varias cosas sean vendidas a carta de gracia en una misma compraventa y se establezca una parte de precio individualizada para cada una. En este caso, puede obtenerse la redención de cada cosa a medida que se satisface la parte de precio correspondiente.

Artículo 568-31. Ejercicio →

Para obtener la redención, el redimente debe pagar al titular de la propiedad gravada:

a) El precio fijado para la redención en el momento de la venta, que puede ser diferente del precio de esta. Si no se fija expresamente ningún precio para la redención, se entiende que este es el mismo de la venta, calculado en dinero constante desde la fecha de la venta.

b) Las adiciones posteriores al precio cuyo valor se justifique.

c) Los gastos de reparación de la cosa, pero no los de simple conservación.

d) Los gastos útiles, estimados en el aumento de valor que por estos haya experimentado la cosa en el momento de la redención, los cuales no pueden exceder del precio de coste ni, en ningún caso, el 25 % del precio fijado para la redención.

e) El coste de los gastos inherentes a la constitución de las servidumbres adquiridas en provecho de la cosa inmueble vendida, calculado en dinero constante desde la fecha de la venta.

f) Los gastos de cultivo relativos a la producción de los frutos pendientes en el momento de la redención, salvo que el redimente autorice al titular de la propiedad gravada a recogerlos en el tiempo de la cosecha.

g) Los gastos que haya ocasionado el contrato de venta a carta de gracia, incluidos los impuestos y el laudemio, si se ha pactado así.

Artículo 568-32. Adquisición por el redimente →

1. Una vez redimida la cosa vendida a carta de gracia, queda libre de las cargas o los gravámenes que el comprador o los sucesivos titulares de la propiedad gravada le hayan impuesto desde la fecha de la venta, pero el precio de la redención queda afecto, hasta donde alcance, al pago de tales cargas o gravámenes. Con este fin, el propietario del bien redimido debe depositar o consignar el precio recibido a favor de los titulares de las cargas o los gravámenes, a quienes debe notificar el ejercicio de la redención y el depósito o la consignación constituidos a su favor. Sin embargo, el redimente puede resolver los arrendamientos notoriamente onerosos que haya realizado el propietario.

2. En el momento de la restitución, el titular de la propiedad gravada debe indemnizar al redimente por la disminución de valor que la cosa haya sufrido por causa imputable a él mismo y a los titulares anteriores.