1. Identificación de la resolución
Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 7.ª Secção, acórdão de 5 de noviembre de 2026, processo n.º 1769/23.0T8CSC.L1.S1, recurso de revista contra el acórdão del Tribunal da Relação de Lisboa de 12 de febrero de 2026 (dictado con un voto vencido). Relator: Arlindo Oliveira. Decisión unánime: se niega la revista y se confirma la condena de la vendedora a pagar 100.000 euros más intereses.
2. Objeto del litigio
La propietaria de una vivienda en Cascais facilitó a una vecina, empresaria del sector de colocación de personal doméstico, los datos del inmueble. Por correo electrónico, la vecina preguntó si se pagaría un referral fee y la propietaria aceptó una retribución del 4 %. La vecina transmitió una oferta de 2,2 millones de euros de un empresario interesado; la propietaria la rechazó, pero rebajó su precio. Meses después, una sociedad dominada por ese empresario compró la vivienda por 2,5 millones. La propietaria negó deber la comisión, alegando la nulidad del contrato por falta de forma, de las menciones legales y de licencia, su extinción y la falta de nexo causal.
3. Doctrina establecida
El STJ considera concluido un contrato con el contenido de la mediação: una parte se obliga a promover la aproximación de otras con vistas a un negocio, mediante retribución. Los elementos esenciales (servicio, inmueble y precio del servicio) estaban determinados, y la conducta posterior de la mediadora valía como aceptación tácita de la contraoferta del 4 %.
En el Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária (RJAMI, Ley n.º 15/2013, de 8 de febrero), la condición de empresa forma parte del tipo legal. Quien, sin ser empresa de mediación, se obliga ocasionalmente a buscar un comprador celebra un contrato de mediación legalmente atípico, válido al amparo de la libertad contractual (art. 405.º del Código Civil), al que las normas del RJAMI solo se aplican por analogía, norma a norma (art. 10.º CC).
La nulidad por inobservancia de la forma y de las menciones del art. 16.º del RJAMI protege al cliente frente a profesionales, y esa asimetría no puede presumirse en un acuerdo puntual entre particulares; además, el intercambio de correos electrónicos satisfaría la forma escrita (art. 3.º, n.º 1, del Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de febrero). La exigencia de licencia (arts. 3.º y 4.º RJAMI) se dirige a quienes ejercen la actividad y no alcanza al mediador ocasional. El tribunal añade que, aun si el contrato fuera nulo, la restitución del valor de la prestación (art. 289.º, n.º 1, CC) tomaría como referencia la comisión pactada.
Tampoco hubo extinción: la falta de contactos no equivale a revocación tácita (arts. 217.º y 218.º CC) y el plazo supletorio de seis meses del art. 16.º, n.º 3, RJAMI no se extiende por analogía al contrato ocasional sin exclusiva. En cualquier caso, la remuneración se debe si el negocio se celebra gracias a la actividad desarrollada durante la vigencia del vínculo.
4. Fundamentos jurídicos relevantes
El derecho a la remuneración exige actividad del mediador, conclusión del negocio y nexo causal entre ambos. El STJ distingue la vertiente naturalística del nexo, reservada a las instancias, de su adecuación jurídica, que sí controla. No se requiere participación continua ni intervención en las negociaciones finales: basta haber dado el nombre de un interesado efectivo con influencia en el negocio. Ni el tiempo transcurrido ni la variación del precio rompen el nexo; el precio final se sitúa entre la oferta del interesado y el mínimo indicado por la vendedora. La compra por una sociedad dominada por el interesado tampoco lo interrumpe, sin necesidad de levantar el velo. La creencia de la vendedora de no deber comisión es irrelevante.
El voto disidente en la Relação, que el STJ recoge, defendía la aplicación directa del art. 16.º RJAMI y la falta de imputación del negocio a la actividad de la mediadora, con cita del acórdão del STJ de 13 de enero de 2026 (3729/22.9T8CSC.L1.S1).
La sentencia consolida la categoría del mediador ocasional como figura atípica, distinta de la mediación empresarial regulada, y acota la aplicación analógica del RJAMI a cada norma según su finalidad. Su interés práctico reside en la concepción amplia del nexo causal, que se mantiene aunque el comprador formal sea una sociedad controlada por el interesado presentado.
Referencias
- Texto completo (DGSI): https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/51ff7c2e8bb1202680258ead003cb363?OpenDocument
- Normativa aplicada: arts. 10.º, 217.º, 218.º, 236.º, 289.º, 294.º y 405.º del Código Civil portugués; arts. 2.º, 3.º, 4.º, 16.º y 19.º del RJAMI (Ley n.º 15/2013); art. 3.º del Decreto-Lei n.º 12/2021.