Tribunal Supremo | 4 de junio de 2026 — Legitimación de la comunidad de propietarios para reclamar por vicios constructivos frente a arquitecto y arquitecto técnico
Identificación de la resolución
Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Sentencia núm. 860/2026, de 4 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2502), recurso de casación e infracción procesal núm. 7713/2021. Ponente: Excma. Sra. D.ª Raquel Blázquez Martín. Procede de la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Cádiz.
Objeto del litigio
Una comunidad de propietarios reclamó por las patologías de un edificio frente al arquitecto superior, al arquitecto técnico, a la constructora y a la aseguradora, acumulando acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y de responsabilidad contractual del art. 1101 CC. La cuestión nuclear era si la comunidad estaba legitimada para ejercitar la acción contractual derivada de los contratos suscritos en su día por la cooperativa promotora, o si lo impedía el principio de relatividad de los contratos del art. 1257 CC.
Doctrina establecida
El Tribunal Supremo desestima los recursos de los dos profesionales demandados y confirma la legitimación activa de la comunidad. Parte de los hechos probados por la Audiencia, que tuvo por acreditado el vínculo contractual de ambos técnicos con la cooperativa Hibiscus —reconocido expresamente por el arquitecto superior y admitido en la vista por el arquitecto técnico—, así como la disolución de la cooperativa tras la adjudicación de las viviendas.
La Sala recuerda que las acciones de base contractual que correspondían a la cooperativa se transmiten a los adquirentes de las viviendas y, por extensión, a la comunidad de propietarios que estos forman. Por ello resulta irrelevante que no se aportara la lista de cooperativistas o que no se acreditara la coincidencia exacta entre antiguos socios y actuales comuneros.
Reitera, asimismo, la doctrina que reconoce la legitimación de las comunidades de propietarios para reclamar por los daños causados tanto a elementos comunes como privativos, incluso cuando la acción tenga fundamento contractual, al ser la comunidad la directamente perjudicada y actuar a través de su presidente conforme al art. 13.3 LPH.
Fundamentos jurídicos relevantes
En el plano procesal, la Sala descarta la infracción del art. 217 LEC: no hubo inversión de la carga de la prueba ni situación de incertidumbre fáctica, sino una decisión fundada en prueba efectivamente practicada y valorada, con apoyo en el principio de facilidad probatoria (art. 217.7 LEC). Tampoco aprecia vulneración del art. 265 LEC ni indebida aplicación de la prueba de presunciones del art. 386 LEC.
En casación, rechaza la alteración de la base fáctica y se apoya, entre otras, en las SSTS 666/2026, 494/2022, 274/2009, 278/2013 y 756/2014, que admiten la legitimación de los adquirentes sucesivos y una legitimación dual en los sistemas cooperativos de autopromoción.
La resolución se inscribe en una línea jurisprudencial consolidada sobre la legitimación de comunidades y adquirentes para reclamar por vicios constructivos, confirmando que el principio de relatividad contractual no impide el ejercicio derivativo de las acciones nacidas de los contratos de la promotora cooperativa.
Referencias
- Texto completo: STS 2502/2026 — ECLI:ES:TS:2026:2502 (CENDOJ), https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/e072c3be046c9d36a0a8778d75e36f0d/20260617
- Normativa aplicada: arts. 1101, 1257, 1145 CC; arts. 217, 265, 386, 469 LEC; art. 13.3 LPH; Ley 38/1999 (LOE).