El Gobierno Federal alemán ha remitido al Bundesrat el Proyecto de Ley para la digitalización del otorgamiento de contratos inmobiliarios, de las autorizaciones judiciales de negocios jurídicos notariales y de las comunicaciones fiscales de los notarios (Drucksache 644/25, de 7 de noviembre de 2025).
Problemática abordada
En Alemania se formalizan anualmente más de un millón de contratos de compraventa de inmuebles y otras transmisiones inmobiliarias. El otorgamiento de un contrato inmobiliario notarial requiere el intercambio de información y documentos entre notarios, tribunales y diversas autoridades administrativas. En muchos casos, la obtención de certificados administrativos es requisito previo para la inscripción del adquirente en el Registro de la Propiedad.
Mientras que los notarios ya se comunican parcialmente de forma electrónica con los Registros de la Propiedad, la comunicación en el marco del otorgamiento de contratos inmobiliarios se realiza casi exclusivamente en papel y por correo postal. Este procedimiento retrasa el otorgamiento y genera un considerable trabajo adicional, ya que datos idénticos deben ser recabados múltiples veces: primero por los notarios en la preparación del contrato, y después por las autoridades intervinientes que deben extraerlos de las solicitudes y escrituras remitidas. Además, el intercambio en papel genera rupturas de medio cuando existe tráfico jurídico electrónico con los Registros: los notarios deben digitalizar los documentos recibidos en papel para poder utilizarlos en el procedimiento registral.
Fuera del ámbito de los contratos inmobiliarios, los mismos problemas se plantean cuando los notarios se comunican con los tribunales en relación con la autorización de negocios jurídicos o transmiten documentos y datos a las oficinas tributarias en cumplimiento de obligaciones fiscales de comunicación.
Contenido del Proyecto
El Proyecto prevé permitir el intercambio electrónico de datos y certificados entre notarios, tribunales y autoridades administrativas. La comunicación se realizará a través de la estructura EGVP (buzón electrónico especial de notarios y buzón electrónico especial de autoridades) o, con la administración tributaria, mediante la estructura ELSTER. Los documentos convencionales podrán sustituirse en casos apropiados por conjuntos de datos estructurados en formato XML.
Los momentos a partir de los cuales la comunicación electrónica será obligatoria serán determinados en gran medida por los Länder mediante reglamento, para permitir una introducción gradual adaptada a las circunstancias técnicas. La fecha límite general se fija en el 1 de enero de 2027, ampliada al 1 de enero de 2028 para el intercambio con la administración tributaria.
El Proyecto modifica numerosas normas: el Código de Urbanismo (Baugesetzbuch), la Ley de Documentación Notarial (Beurkundungsgesetz), el Reglamento de Tráfico Jurídico Electrónico, la Ordenanza del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung), la Ley de Procedimiento en Asuntos de Familia y Jurisdicción Voluntaria, la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz), la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Ordenanza Tributaria, la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, la Ley de Tráfico de Fincas Rústicas (Grundstückverkehrsgesetz), la Ordenanza de Tráfico de Fincas y la Ley de Saneamiento de Derechos Reales.
Efectos económicos
Para los ciudadanos se prevé una reducción de costes de aproximadamente 5 millones de euros, derivada de menores gastos notariales. Para las empresas, la reducción asciende a 1,5 millones de euros. Adicionalmente, los ciudadanos se beneficiarán de menores costes de financiación por el otorgamiento más rápido, estimados en 26 millones de euros, y las empresas en 9 millones de euros.
Para la administración de los Länder se prevé una reducción del coste anual de cumplimiento de aproximadamente 10,68 millones de euros. La administración federal soportará un coste anual de 3,36 millones de euros. Los costes de implementación única ascienden a 179,7 millones de euros, de los cuales 16,8 millones corresponden a la Federación y 162,9 millones a los Länder y municipios.
Contexto
El Proyecto contribuye a los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030 de Naciones Unidas, particularmente al Objetivo 16 de garantizar el acceso igualitario a la justicia y construir instituciones eficaces, responsables y transparentes. Asimismo, la digitalización integral del otorgamiento de contratos inmobiliarios puede contribuir a una lucha más eficaz contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo.
Referencia: Bundesrat Drucksache 644/25, de 7 de noviembre de 2025.