STS núm. 278/2026, de 23 de febrero — Sala de lo Civil, Sección 1.ª — Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez
El Tribunal Supremo desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la entidad concesionaria de un aparcamiento para residentes en Aranda de Duero, que reclamaba a los cesionarios de plazas de garaje el abono de gastos generales devengados entre 2002 y 2015, aprobados en juntas a las que atribuía validez con base en el sistema de votación previsto en sus propios estatutos.
Objeto del litigio
La recurrente sostenía que el art. 4 de los estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento, que establecía un sistema de votación de un voto por plaza, debía prevalecer sobre el régimen de doble mayoría del art. 17 LPH en la adopción de acuerdos de la junta general. Los demandados oponían que en las juntas cuya base era la demanda no se habían alcanzado las mayorías exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal y que, en consecuencia, los gastos reclamados no habían sido válidamente aprobados.
Recurso extraordinario por infracción procesal. Cosa juzgada
Se denunciaba que la sentencia recurrida había desconocido el efecto positivo de la cosa juzgada material derivado de una sentencia firme dictada por la misma Audiencia Provincial el 2 de mayo de 2007. La Sala desestima el motivo al considerar que la recurrente atribuye a aquella sentencia anterior un criterio que esta no contiene. Recordando su doctrina sobre el art. 222.4 LEC, la Sala precisa que el efecto positivo de la cosa juzgada vincula al tribunal posterior únicamente respecto de lo efectivamente resuelto como antecedente lógico necesario de la nueva decisión, sin que quepa extenderlo a interpretaciones extensivas o a pronunciamientos que no forman parte de la ratio decidendi. La sentencia de 2007 estableció precisamente lo contrario de lo que la recurrente pretende: que en el edificio existe una única comunidad en régimen de propiedad horizontal sometida al art. 17 LPH, y que los estatutos de los cesionarios tienen un alcance estrictamente interno, sin capacidad para sustituir el régimen legal de adopción de acuerdos.
Recurso de casación. Autonomía de la voluntad y régimen estatutario
La Sala desestima igualmente el motivo de casación, que denunciaba infracción del art. 1255 CC en relación con el art. 5, párrafo tercero, LPH. El motivo parte de una interpretación de los estatutos que no coincide con la establecida en la instancia y que la recurrente no combate como manifiestamente ilógica o arbitraria, presupuesto necesario para que la interpretación contractual sea revisable en casación. Además, la tesis de la recurrente entra en contradicción directa con el efecto positivo de la cosa juzgada derivado de la sentencia de 2007, que ya excluyó expresamente la posibilidad de que el art. 4 de los estatutos opere como criterio prevalente frente al art. 17 LPH en la gestión y gobierno del inmueble. La Sala añade que la singularidad del régimen de concesión administrativa del aparcamiento fue considerada en aquella sentencia y no condujo a excepción alguna respecto a la sujeción a la Ley de Propiedad Horizontal.
Decisión
Se desestiman ambos recursos con imposición de costas a la recurrente y pérdida del depósito constituido para recurrir.