Tribunal Supremo (Sala Primera) | 11 de junio de 2026 — Improcedencia de repercutir obras necesarias en contratos posteriores a la LAU de 1964
Identificación de la resolución
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 908/2026, de 11 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2626). Recurso de casación núm. 7871/2021. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg. Procedencia: Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª.
Objeto del litigio
Dos arrendatarios impugnaron como nulas de pleno derecho las repercusiones por obras giradas en 2016 y 2018 por la propiedad, reclamando la devolución de las cantidades abonadas. La Audiencia había revocado la sentencia de instancia y desestimado la demanda apreciando la caducidad de la acción por aplicación de los arts. 101 y 106 del TR de la LAU de 1964.
Doctrina establecida
La Sala estima el recurso de los arrendatarios. Reitera que la repercusión de obras necesarias prevista en el artículo 108 del TR de la LAU de 1964 solo es aplicable, por la remisión que ese precepto hace al artículo 95, a los contratos de arrendamiento concertados con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley. Para los contratos posteriores rige el artículo 97, que liberalizó la determinación de la renta, de modo que decae la justificación del mecanismo de repercusión.
En el caso, ambos contratos —de 1965 (con subrogación en 1988) y de 1970— son posteriores a la LAU de 1964, por lo que no cabía repercutir las obras. Tampoco existía orden judicial o administrativa firme que las impusiera, supuesto que sí habilitaría la repercusión conforme a la doctrina sobre el epígrafe C) 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994.
El Tribunal rechaza aplicar el régimen de caducidad de los arts. 101 y 106 LAU 1964, previsto para incrementos de renta autorizados, a una repercusión carente de cobertura legal. No cabe trasladar aquí la doctrina de las SSTS 848/2010 y 516/2011, referidas a actualizaciones permitidas por la ley. Descarta igualmente la doctrina de los actos propios: frente a actos nulos de pleno derecho, el abono de los importes no constituye renuncia inequívoca al derecho a impugnarlos.
Respecto de la vivienda de protección oficial, el artículo 111 del Decreto 2114/1968 solo permite exigir al inquilino el reintegro de reparaciones derivadas de daño doloso o negligente, supuesto no concurrente.
Fundamentos jurídicos relevantes
Arts. 95, 97, 101, 106, 107 y 108 del TR de la LAU de 1964; Disposición Transitoria Segunda, apartado C), regla 10.3, de la Ley 29/1994; arts. 1554.2, 6.1 y 9.2 CC; art. 21 LAU 1994. Doctrina de las SSTS 305/2009, 685/2013, 498/2020, 709/2014, 581/2014 y 401/2022.
La resolución consolida la línea iniciada por la STS 305/2009, deslindando los supuestos de repercusión válida (obras impuestas administrativamente o contratos anteriores a 1964) de aquellos en que la repercusión es nula por falta de cobertura normativa. Precisa que el plazo de caducidad del art. 106 opera únicamente cuando la repercusión es legalmente viable, no para sanar una repercusión prohibida por norma imperativa.
Referencias
- Texto completo: CENDOJ — ECLI:ES:TS:2026:2626,https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/cf91d038cc67d660a0a8778d75e36f0d/20260625
- Normativa aplicada: arts. 95, 97, 101, 106, 107, 108 TR LAU 1964; DT 2.ª C) 10.3 Ley 29/1994; arts. 1554.2, 6.1, 9.2 CC