1. Identificación de la resolución
Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 7.ª Secção (civil), acórdão de 20 de octubre de 2026, processo n.º 1571/19.3T8OAZ-E.P1.S1. Ponente (relatora): Maria de Deus Correia. Votación unánime. Medio procesal: revista. Decisión: revista concedida; se revoca el acórdão del Tribunal da Relação do Porto y se declaran improcedentes los embargos de terceiro.
2. Objeto del litigio
En 2007 los ejecutados donaron por escritura pública a su hija, entonces menor, la nuda propiedad de una vivienda, y el usufructo a los padres de uno de ellos. La donación no se inscribió en el registo predial. En 2010 los mismos donantes, que seguían figurando como titulares registrales, constituyeron dos hipotecas voluntarias sobre la finca en garantía de préstamos bancarios, que se inscribieron. En 2019 se embargó (penhora) el inmueble en la ejecución hipotecaria. Las donatarias inscribieron su adquisición en 2024 y dedujeron embargos de terceiro (tercería) alegando, ante la Relação, haber adquirido por usucapión tras quince años de posesión. La Relação estimó los embargos y ordenó levantar la penhora; el STJ revoca esa decisión.
3. Doctrina establecida
Primero, el tribunal aplica el concepto de terceiro a efectos registrales del art. 5.º del Código do Registo Predial (CRgP), en la formulación del Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 3/99 —«adquirentes de buena fe, de un mismo transmitente común, de derechos incompatibles sobre la misma cosa»— y del n.º 4 del mismo artículo, añadido por el Decreto-Lei 533/99. Las donatarias y el acreedor hipotecario son terceros entre sí: sus derechos proceden del mismo autor y, aunque de distinta naturaleza (propiedad y usufructo frente a hipoteca), son incompatibles, porque la facultad del acreedor de hacerse pago con el valor del bien choca con el contenido pleno de aquellos. No se aprecia mala fe del banco: la participación del cambio de titularidad a efectos del IMI (impuesto municipal sobre inmuebles) se hizo después de constituidas las hipotecas. En consecuencia, la prioridad registral del art. 6.º, n.º 1, CRgP hace prevalecer la hipoteca inscrita, y la donación anterior no inscrita le es inoponible.
Segundo, el núcleo del acórdão es la relación entre usucapión y registro. El art. 5.º, n.º 2, a) CRgP exceptúa de la regla de inoponibilidad la adquisición por usucapión, y la Relação había considerado que la posesión iniciada en 2007 se consumó en 2022 con efectos retroactivos a su inicio (art. 1288.º del Código Civil portugués). El STJ no niega que el plazo de quince años haya transcurrido, pero entiende que la usucapión no puede aplicarse aquí de modo que anule la protección registral. Apoyándose en la unidad del sistema jurídico (art. 9.º CC) y en la finalidad de ambos institutos —seguridad jurídica y confianza—, afirma que no pueden instrumentalizarse para fines particulares contrarios a su razón de ser. Los ejecutados utilizaron la donación para vaciar de contenido la garantía que ellos mismos constituyeron tres años después; la falta de inscripción hasta 2024 revela que el objetivo era mantener la titularidad aparente para acceder al crédito. Los derechos de las embargantes quedan «comprimidos» por los derivados de la hipoteca de 2010 y de la penhora de 2019, anteriores a la consolidación de la usucapión.
4. Fundamentos jurídicos relevantes
- Arts. 1.º, 2.º, n.º 1, a), 5.º (n.os 1, 2, a) y 4), 6.º y 7.º del Código do Registo Predial.
- AUJ n.º 3/99, que revisó el Assento n.º 15/97 y adoptó el concepto restringido de terceiro.
- Arts. 686.º, n.º 1, 817.º y 819.º del Código Civil portugués (hipoteca; ejecución del patrimonio del deudor; inoponibilidad de los actos de disposición posteriores a la penhora) y art. 752.º, n.º 1, CPC.
- Arts. 1251.º, 1263.º, 1287.º, 1288.º, 1289.º, 1294.º y 1296.º CC (posesión y usucapión) y art. 9.º CC (interpretación).
- Acórdão del STJ de 30 de junio de 2011 (proc. 91-G/1990.P1.S1), sobre un caso de contornos idénticos.
El recurso subordinado de las embargantes, que pedía la cancelación de la hipoteca, queda sin objeto.
La resolución confirma la aplicación del concepto restringido de terceiro y su extensión al conflicto entre un derecho real de goce no inscrito y una hipoteca inscrita del mismo transmitente. Su aportación más llamativa es limitar la eficacia de la usucapión prevista en el art. 5.º, n.º 2, a) CRgP cuando la posesión se apoya en un negocio que los propios disponentes ocultaron para gravar después el bien. El STJ no encuadra esta limitación en el abuso de derecho (art. 334.º CC), que la recurrente mencionaba, sino en una interpretación teleológica y sistemática de las normas. Para el lector español, el conflicto evoca la protección del tercero hipotecario frente a títulos no inscritos y la usucapión contra tabulas, aunque el acórdão se mueve exclusivamente en los preceptos portugueses citados.
Referencias
- Texto completo (DGSI): https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e0ce962b953e54d780258e98004fa401?OpenDocument
- Normativa aplicada: arts. 1.º, 2.º, 5.º, 6.º y 7.º Código do Registo Predial; arts. 9.º, 686.º, 817.º, 819.º, 1251.º, 1263.º, 1287.º, 1288.º, 1289.º, 1294.º y 1296.º Código Civil portugués; art. 752.º Código de Processo Civil; AUJ n.º 3/99.