Identificación de la resolución
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª. Sentencia núm. 534/2026, de 9 de abril (Roj: STS 1551/2026; ECLI:ES:TS:2026:1551). Recurso de casación núm. 3672/2021. Ponente: Excma. Sra. D.ª Raquel Blázquez Martín. Procedencia: Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5.ª.
Objeto del litigio
Los propietarios de la vivienda de la planta baja de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal (con solo dos elementos privativos) ejercitaron acción dirigida a declarar la ilicitud de la construcción de un cobertizo o trastero de unos 15 m² edificado por los propietarios de la planta alta sobre la terraza común, con condena a su retirada y restitución del derecho de propiedad al conjunto de comuneros. Las sentencias de primera instancia y de apelación calificaron la acción como personal (art. 1964 CC, redacción anterior a la Ley 42/2015) y la declararon prescrita por el transcurso de más de veintisiete años desde la construcción.
Doctrina establecida
La Sala estima el recurso de casación. Considera que la Audiencia Provincial se apartó de la doctrina jurisprudencial al restringir la naturaleza real de las acciones a los supuestos de recuperación de posesión usurpada de elementos comunes. La acción ejercitada en la demanda no se limitaba a la declaración de ilicitud y a la reposición al estado anterior, sino que comprendía también la restitución del derecho de propiedad del conjunto de comuneros. En tales casos la acción tiene naturaleza real y se sujeta al plazo de prescripción de treinta años del art. 1963 CC.
Aplicado al supuesto enjuiciado, el plazo no había transcurrido, ya que se consideró acreditado un periodo de veintisiete años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no podía declararse prescrita. La estimación del recurso conlleva la devolución de las actuaciones al tribunal de apelación para que dicte nueva sentencia pronunciándose sobre las restantes cuestiones planteadas en el recurso de apelación —relativas al error en la valoración probatoria sobre la consideración de la terraza como elemento común de uso privativo, la aplicación de los arts. 396 CC y 3 y 7 LPH, el consentimiento tácito y la doctrina de los actos propios— que habían quedado imprejuzgadas.
Fundamentos jurídicos relevantes
La resolución apoya su decisión en la línea unificadora inaugurada por la STS de pleno 540/2016, de 14 de septiembre, que clarificó la doctrina heterogénea resultante de las SSTS 1043/2002, de 11 de noviembre, 740/1995, de 13 de julio, y 3/2012, de 6 de febrero. En aquel pronunciamiento el Pleno fijó que las acciones mediante las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de la alteración tienen carácter real y se sujetan al plazo trentenal del art. 1963 CC.
La sentencia reproduce también el razonamiento de la STS 364/2022, de 4 de mayo, que aplicó este criterio a un supuesto de desafectación de elemento común, recordando la distinción clásica entre actio in personam y actio in rem: la primera opera frente a quien está personalmente obligado por contrato o delito; la segunda se dirige contra quien detenta un objeto corporal frente al titular del derecho real que se considera conculcado. Menciona, como cuestión diferenciada, la STS 491/2018, de 14 de septiembre, que aplicó el plazo del art. 1964 CC a las reclamaciones indemnizatorias por daños derivados de falta de conservación de elementos comunes, supuesto ajeno al debatido en este proceso.
La resolución reafirma y proyecta la doctrina consolidada desde la STS de pleno 540/2016, aplicándola específicamente a la acción dirigida contra un elemento común desafectado de facto mediante construcción no autorizada. El criterio relevante para calificar la acción como real reside en la pretensión de restituir el derecho de propiedad a la comunidad, y no únicamente en la mera reposición material del estado anterior o en la recuperación de la posesión. La sentencia depura el alcance temporal de las acciones comunitarias frente a alteraciones de elementos comunes y refuerza la protección de la copropiedad frente a situaciones de apropiación prolongada en el tiempo, con independencia de que el demandado haya sido o no el autor material de la alteración.
Referencias
- Texto completo: CENDOJ, Roj STS 1551/2026.https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/d09575603c14f749a0a8778d75e36f0d/20260423
- Normativa aplicada: arts. 396, 1963 y 1964 CC; arts. 3, 5 y 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.