Identificación de la resolución
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 810/2026, de 28 de mayo (ECLI:ES:TS:2026:2422; recurso 6790/2021). Ponente: Excmo. Sr. D. Manuel Almenar Belenguer.
Objeto del litigio
La adjudicataria de un contrato de constitución de derecho de superficie para construir y explotar un complejo de golf con dos campos en terrenos de la Comunidad de Madrid instó la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida de ejecutarlo en los términos pactados —falta de agua de riego, anulación judicial de la modificación del planeamiento y de la modificación del trazado de una vía pecuaria— y reclamó más de 42 millones de euros por inversión no recuperada y gastos. La demanda fue desestimada en ambas instancias.
Doctrina establecida
La Sala desestima el recurso de casación. Respecto del primer motivo, recuerda que la interpretación del contrato corresponde a los tribunales de instancia y solo es revisable en casación cuando resulte ilegal, arbitraria o manifiestamente ilógica. La Audiencia no afirmó que la superficiaria hubiera renunciado definitivamente al segundo campo, sino que la novación de 2011 —ampliación del plazo de 35 a 50 años y reducción del canon al 50%, solicitada por la propia demandante invocando la falta de agua y la coyuntura económica— reequilibró las prestaciones, y que la situación al tiempo de pedir la resolución era sustancialmente la misma que la existente al novar.
En cuanto al fondo, la sentencia repasa los presupuestos de la resolución del art. 1124 CC y niega que concurra un incumplimiento grave y esencial imputable a la Administración: la nulidad del planeamiento obedeció a motivos formales y la reforma del art. 25 de la Ley 9/2001 del Suelo de Madrid permitía ya implantar instalaciones deportivas mediante licencia municipal; la anulación del trazado de la vía pecuaria también fue formal y, cuando la Administración comunicó el inicio de un nuevo expediente, la superficiaria respondió pidiendo la resolución. Esa pasividad —no solicitó licencia, ni nueva modificación del planeamiento, ni impulsó el expediente de la vía pecuaria, y dejó pasar cuatro años hasta demandar— se interpreta como aquiescencia con una situación que no frustraba el fin del contrato.
Fundamentos jurídicos relevantes
Arts. 1124, 1256, 1281, 1282 y 1283 CC. Sobre el control casacional de la interpretación contractual se citan las SSTS 57/2024, 270/2025, 214/2026 y 538/2026; sobre la resolución, la jurisprudencia que exige incumplimiento esencial que frustre las legítimas expectativas de las partes, sin que baste el incumplimiento parcial cuando no altera la economía del contrato.
La sentencia no innova doctrina, pero ofrece una aplicación ilustrativa de la interacción entre novación modificativa y resolución: quien renegocia el contrato a la vista de unas circunstancias adversas y obtiene su reequilibrio difícilmente podrá luego fundar la resolución en esas mismas circunstancias, salvo alteración sobrevenida relevante. También subraya que la cláusula resolutoria por imposibilidad no opera cuando los obstáculos son removibles y la parte que la invoca permanece inactiva.
Referencias
- Texto completo: Roj STS 2422/2026 (CENDOJ), https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/ba1a37f1cef3ed64a0a8778d75e36f0d/20260611
- Normativa aplicada: arts. 1124, 1256 y 1281 a 1283 CC; art. 25 Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid