El Tribunal Supremo, STS 21-10-2025, ha resuelto un caso relacionado con la compraventa de parcelas en la Marina de Empuriabrava (Girona), donde se discutía la nulidad de una transacción inmobiliaria por afectar presuntamente a terrenos del dominio público marítimo-terrestre.
Los hechos del caso
En noviembre de 2003, la sociedad Fecormasa S.L. adquirió tres parcelas colindantes en Castelló d’Empúries por un precio total superior a tres millones de euros. Las fincas eran la parcela NUM012 (1.094 m²), la parcela NUM000 (2.400 m²) y la parcela NUM005 (1.235 m²). La compradora agrupó posteriormente dos de estas parcelas y constituyó sobre el conjunto una hipoteca con el BBVA por 2,4 millones de euros.
El incumplimiento del préstamo llevó a un procedimiento de ejecución hipotecaria en 2013, resultando en la adjudicación de las fincas al banco acreedor. Posteriormente, Fecormasa presentó demanda solicitando la nulidad de la compraventa de la parcela NUM000, argumentando que formaba parte del dominio público marítimo-terrestre y, por tanto, estaba fuera del comercio.
El recorrido procesal
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Girona desestimaron las pretensiones de Fecormasa. La Audiencia consideró que no toda la parcela estaba en dominio público, que la compradora había actuado con pleno conocimiento de la situación jurídica de las fincas, y que la empresa había asumido conscientemente los riesgos de la operación al realizar una exhaustiva diligencia previa.
La cuestión de la cosa juzgada
Un elemento central del recurso fue una sentencia previa del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 2009, que había resuelto un recurso contencioso-administrativo interpuesto por Fecormasa contra la denegación de una licencia de obras. Aquella sentencia declaró que la zona donde se ubicaba la instalación de cultivo de moluscos en la parcela NUM000 ostentaba “la naturaleza de dominio público portuario”.
El Tribunal Supremo considera que esta declaración judicial firme constituye un hecho que vincula al orden jurisdiccional civil, aplicando la doctrina constitucional según la cual “unos mismos hechos no pueden existir y dejar de existir para los órganos del Estado”. Esta doctrina impide pronunciamientos contradictorios que vulnerarían el principio de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución.
El deslinde de 2020
Durante la tramitación del recurso de casación, se incorporó mediante el artículo 271.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil una Orden Ministerial de agosto de 2020 que aprobó el deslinde del dominio público marítimo-terrestre de Empuriabrava, junto con la sentencia de la Audiencia Nacional que la confirmó en 2022.
Este deslinde declarativo estableció que una parte de la parcela NUM000 forma parte del dominio público marítimo-terrestre, aplicando el artículo 4.3 de la Ley de Costas, que califica como bienes de dominio público “los terrenos cuya superficie sea invadida por el mar” y que sean navegables. La Audiencia Nacional confirmó que la instalación del vivero de moluscos no cumplía los requisitos para quedar excluida del demanio, al mantener comunicación permanente con el mar sin sistemas de control.
La decisión del Tribunal Supremo
El Alto Tribunal estima el recurso extraordinario por infracción procesal, reconociendo que parte de la parcela NUM000 forma parte del dominio público. Sin embargo, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.
El Supremo argumenta que la calificación de dominio público de una parte de las fincas no justifica la nulidad total solicitada. La compraventa afectó a tres parcelas, sin que conste que la parte demanial fuera esencial en el consentimiento contractual. Además, destaca que en las reclamaciones previas a la demanda, Fecormasa nunca planteó la nulidad por falta de objeto, sino el saneamiento por evicción o la reducción del precio.
La sentencia subraya varios factores relevantes: la compradora realizó una exhaustiva diligencia previa que le permitió conocer la problemática de la parcela; la propia escritura de compraventa advertía sobre la necesidad de obtener el visto bueno de la administración de puertos y costas; y la inclusión parcial en dominio público no puede acarrear la nulidad de toda la hipoteca, al tratarse únicamente de una disminución de la garantía.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/441672f2dc89e265a0a8778d75e36f0d/20251030