Boletín de Actualidad de Derecho Civil

STS 504/2026, de 7 de abril: retracto arrendaticio rústico y precio real discordante con el escriturado

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Identificación de la resolución

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª. Sentencia núm. 504/2026, de 7 de abril. Recurso de casación e infracción procesal núm. 3586/2021. ECLI:ES:TS:2026:1503. Ponente: Excma. Sra. D.ª Raquel Blázquez Martín. Procede de la SAP Málaga (Secc. 4.ª) 110/2021, de 22 de febrero.

Objeto del litigio

Dos arrendatarios rústicos ejercitaron el retracto arrendaticio sobre las fincas arrendadas, adquiridas por la demandada mediante escritura pública otorgada el 3 de noviembre de 2016 ante notario de Estepona, en la que figuraba un precio de 60.000 €. Previamente, el 23 de mayo de 2016, los vendedores habían suscrito un contrato privado con la compradora por un precio de 160.000 €, cuyo abono quedó acreditado por recibos, un contrato privado y una transferencia bancaria. Los retrayentes consignaron el precio escriturado (66.000 €, incluyendo gastos) y sostuvieron que debían subrogarse pagando esa cifra; la demandada opuso que el precio real y efectivamente abonado era de 160.000 €. La cuestión controvertida era, pues, si el retracto debe ejercitarse por el precio escriturado o por el precio real de la transmisión cuando ambos son discordantes.

Doctrina establecida

El Tribunal Supremo desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación, confirmando el criterio de la Audiencia Provincial: el retracto arrendaticio debe ejercitarse por el precio real efectivamente satisfecho por la compradora, no por el simulado o inferior que consta en la escritura pública. La subrogación del retrayente en la posición jurídica del adquirente, prevista en el art. 1521 CC y en los arts. 86 y siguientes de la LAR/1980, se produce en las mismas condiciones pactadas en el contrato, lo que incluye el precio realmente convenido y pagado.

La sentencia sistematiza y reitera la doctrina jurisprudencial consolidada en esta materia, según la cual, cuando exista discrepancia entre el precio escriturado y el realmente abonado, «hay que estar al precio real, que es el que debe prevalecer para los efectos del retracto, con la condición indispensable de que se haya probado que el precio verdadero es el que resulta de autos».

La Sala rechaza los tres motivos del recurso de casación: (i) no concurren los presupuestos para aplicar la doctrina de los actos propios a favor de los retrayentes, pues no existió ningún comportamiento previo de la compradora que generase en aquellos una confianza legítima de que el precio sería el escriturado; (ii) la capitalización del 5% de la renta anual no constituye un mecanismo normativo aplicable para presumir el precio real, siendo meras pautas indiciarias cuya valoración corresponde al tribunal de instancia; (iii) no se vulnera el principio de prevalencia de la escritura pública (art. 319 LEC) cuando la valoración conjunta de contrato privado, recibos, transferencias bancarias y declaraciones testificales acredita un precio real superior al escriturado.

Fundamentos jurídicos relevantes

La resolución expone de forma ordenada la línea jurisprudencial en esta materia, con cita de las SSTS 860/1993, de 21 de septiembre; 569/1996, de 11 de julio; 506/2001, de 25 de mayo; 27/2008, de 16 de enero; 10/2012, de 7 de febrero; 453/2019, de 18 de julio; y la reciente STS 28/2026, de 19 de enero, relativa al retracto arrendaticio urbano. La jurisprudencia parte de que el precio declarado en la escritura queda eliminado cuando se acredita que fue simulado o ficticio y existe un precio verdadero distinto, aplicándose esta solución con especial rigor en los casos de discrepancia notoria, escandalosamente desproporcionada o de irrisoriedad del importe escriturado frente al valor de mercado.

En cuanto a la incongruencia extra petita denunciada, la Sala recuerda la doctrina consolidada en torno al art. 218.1 LEC (SSTS 1387/2025, 135/2025, 1759/2023, entre otras) y descarta su concurrencia: la Audiencia resolvió dentro de los términos del debate, pues la determinación del precio real era cuestión debatida desde la contestación a la demanda, y la estimación parcial condicionada al pago del precio real no introduce pretensión nueva alguna, sino que respeta la congruencia con las pretensiones deducidas.

El motivo por error patente en la valoración probatoria tampoco prospera. La Sala recuerda que el control por la vía del art. 469.1.4.º LEC exige errores manifiestos, notorios e inmediatamente verificables (SSTS 208/2019, 141/2021, 59/2022, 391/2022, entre otras), cualidades que no concurren cuando la Audiencia ha realizado una valoración conjunta y razonada del material probatorio documental y testifical.

Merece mención especial el apartado relativo a la remisión de actuaciones a la Administración Tributaria. La Sala subraya que la concurrencia de un precio real superior al escriturado implica una posible ilicitud fiscal ante la que los tribunales no pueden permanecer impasibles, y acuerda, al amparo del art. 94.3 de la Ley 58/2003, General Tributaria, la remisión de certificación de la sentencia a la delegación en Málaga de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria para los efectos tributarios que procedan respecto de la escritura pública otorgada.

La resolución reafirma una doctrina jurisprudencial de larga trayectoria en el ámbito del retracto legal (arrendaticio rústico y urbano, así como entre comuneros), coherente con la lógica institucional del derecho: quien se subroga en la posición del adquirente debe hacerlo en idénticas condiciones económicas, sin que la mera declaración formal en escritura pública pueda operar como pantalla que reduzca artificialmente el coste de la subrogación. La solución armoniza el principio de fe pública notarial con la realidad sustantiva del negocio celebrado, dando prevalencia a esta última cuando resulta probada de modo concluyente.

Especial interés reviste el pronunciamiento sobre la remisión de la sentencia a la Administración Tributaria al amparo del art. 94.3 LGT. Refleja una orientación cada vez más extendida en la Sala Primera de conexión entre la jurisdicción civil y los deberes de colaboración con la Administración Tributaria cuando, en el curso del proceso, afloran indicios relevantes de elusión fiscal. Los operadores jurídicos —compradores, vendedores, asesores— han de ser conscientes de que la discordancia entre precio escriturado y precio real, más allá de su repercusión en los retractos legales, puede desencadenar consecuencias tributarias de alcance relevante.

Referencias

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