El Gobierno federal alemán aprobó el 29 de abril de 2026 el proyecto de Ley de modificación del Derecho del arrendamiento de vivienda y de local de negocio (Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete), conocido en la prensa como Mietrecht II. El texto, que todavía debe superar la tramitación parlamentaria, retoma una vieja aspiración del legislador alemán: dar más eficacia real a la Mietpreisbremse —el freno al precio del alquiler— y cerrar las vías de escape que la práctica contractual había ido abriendo en los mercados de vivienda tensionados (angespannte Wohnungsmärkte).
Un tope a la renta indexada
La medida estrella afecta a los contratos de renta indexada (Indexmiete), aquellos en los que la actualización se vincula a la evolución del índice de precios al consumo. La experiencia de los años de inflación elevada —el proyecto cita expresamente el repunte del IPC tras el inicio de la guerra de agresión rusa contra Ucrania— demostró que la indexación pura podía trasladar al inquilino subidas difícilmente asumibles.
La respuesta del Gobierno es un límite cuantitativo: en zonas tensionadas, las subidas de renta indexada quedarían acotadas a un 3,5 % anual. Merece la pena anotar que la fórmula evolucionó durante la tramitación, pues el borrador ministerial inicial recurría a una técnica distinta —por encima de un umbral del 3 %, el incremento del índice solo podía repercutirse a la mitad—. El paso de un mecanismo de repercusión parcial a un tope nominal simplifica la aplicación, pero también revela la tensión, siempre presente en esta materia, entre la libertad de pactos y la protección del arrendatario frente a la volatilidad macroeconómica.
Vivienda amueblada y arrendamiento de corta duración
El segundo bloque se dirige a dos prácticas que en Alemania se han utilizado como rodeo de la Mietpreisbremse. Para la vivienda amueblada se introduce la obligación de desglosar por separado el recargo por mobiliario (Möblierungszuschlag). Si el arrendador no lo desglosa, la vivienda se tendrá por alquilada como no amueblada; y aunque pueda subsanar la omisión, la vivienda seguirá considerándose no amueblada durante dos años desde la subsanación. Además, se regula expresamente que el recargo solo puede orientarse al valor actual del mobiliario (Zeitwert), con un método de cálculo tasado, admitiéndose para viviendas plenamente amuebladas un tanto alzado del 10 % de la renta neta.
En cuanto al arrendamiento de uso temporal, se acota la excepción a las normas tuitivas mediante un límite de seis meses, prorrogable bajo ciertas condiciones hasta un total de ocho. El objetivo declarado es evitar que la vivienda estable se reconvierta en alojamiento temporal para sortear la protección del inquilino.
Protección frente al desahucio y alivio del pequeño arrendador
El proyecto extiende, por una vez, la llamada Schonfrist —el plazo de gracia que hoy opera frente a la resolución extraordinaria por impago— también a la resolución ordinaria: si el arrendatario abona íntegramente lo adeudado, podrá conservar la vivienda. En sentido inverso, para no asfixiar al pequeño arrendador privado, se eleva de forma notable, hasta los 20.000 euros, el umbral de valor que permite acudir al procedimiento simplificado de modernización del § 559c BGB. El equilibrio entre tutela del inquilino y carga sobre el arrendador modesto es, de nuevo, el hilo conductor.
Se completa el texto con ajustes sobre la recogida de datos para los Mietspiegel (los índices de referencia de alquileres) y con una disposición transitoria en el artículo 229 EGBGB que descarta la aplicación retroactiva de las nuevas reglas a las relaciones arrendaticias ya nacidas. El proyecto se apoya, en su fundamentación constitucional, en el auto del del Tribunal Constitucional Federal de 18 de julio de 2019 (1 BvL 1/18).