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VERTIENTE GEOGRÁFICA DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL

Y aunque, ciertamente, el principio [de prioridad] en su vertiente literaria se refiere a una misma finca, tiene una vertiente geográfica, en virtud de la cual los títulos pueden referirse a fincas con georreferenciación contradictoria.

Esa vertiente geográfica se extrae de lo dispuesto en la regla octava del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria que hace suyo este principio, en sede del expediente de dominio al disponer: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo».

La regla citada es también aplicable al expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria referido al expediente notarial para obtener la rectificación de la descripción de la finca y a la incorporación de la georreferenciación de la finca, que no excluye la regla Octava de su ámbito de aplicación.

APLICACIÓN DEL PRINCIPIO A LOS EXPEDIENTES DEL ART. 199 LH AUNQUE SOBRE ELLO GUARDE SILENCIO EL ARTÍCULO

Por ello, no hay razón para que no pueda aplicarse también al caso de vigencia simultánea de asientos de presentación referidos a expedientes del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, de contenido contradictorio entre ellos.

En la vertiente geográfica del principio, nos situamos en el ámbito de jerarquía o exclusión, pues presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada, determinando la preferencia la fecha del asiento de presentación del título con georreferenciación incorporada primeramente presentado, que origina la protección mediante la calificación registral que evitará que, en lo sucesivo, se despache la georreferenciación de una finca cuya delimitación coincida con la previamente presentada, mientras esté vigente el asiento de presentación de la primeramente presentada.

[…]por aplicación del principio de prioridad registral, en su vertiente geográfica de la regla octava del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, pues hay dos georreferenciaciones contradictorias cuyos asientos de presentación son coetáneos y no del principio de oponibilidad registral, regulado en el artículo 32 de la misma, cuya vertiente geográfica se regula en el artículo 199.1, párrafo cuarto, pues presupone un conflicto entre un contenido inscrito y otro no inscrito, que en el presente caso no se da. Es más, es difícil que llegue a darse, pues lo más lógico es que una vez decaído el asiento de presentación del primer expediente, el promotor del mismo, como colindante notificado, se oponga a la inscripción de la georreferenciación objeto del expediente que tiene asiento de presentación posterior.

Por lo que lo más lógico es lograr previamente el acuerdo de ambos colindantes sobre la línea georreferenciada divisoria de sus propiedades, bien en un expediente de deslinde parcial del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis, o sendos expedientes sobre las fincas afectadas, ya sean estos los del artículo 199 ante el registrador o del 201 ante el notario. Y en defecto de ellos, siempre tendrán expedita la vía judicial.

INEXISTENCIA DE PRIORIDAD POR EL TIPO DE GEORREFERENCIACIÓN (CATASTRAL O ALTERATIVA) SINO POR LA FECHA DE PRESENTACIÓN,

[…]

Aunque ciertamente la georreferenciación cuya inscripción se solicita debe ser preferentemente catastral, la ley permite la incorporación de una georreferenciación alternativa, cuando el promotor del expediente alegue una inexactitud catastral, cuyo expediente para su incorporación se encuentra en el artículo 199.2. El recurrente ha optado por iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, para poder aportar una georreferenciación de origen catastral.

Pero, no puede derivarse de esta elección, culminado el procedimiento, que la georreferenciación catastral es preferente a la alternativa presentada previamente. El procedimiento de subsanación de discrepancias, que no produce efectos jurídicos porque no tiene trámite de calificación o control de legalidad, solo pretende subsanar la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria, para determinar la existencia de una capacidad económica distinta de la que es objeto de tributación. Y aunque los datos del Catastro se presumen ciertos, como dispone el artículo 3.3 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, ello se entiende sin perjuicio de los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad que prevalecerán en todo caso.

Cuando una georreferenciación se presenta a Registro tiene un origen preferentemente catastral y subsidiariamente alternativo, en defecto o inexactitud de georreferenciación catastral. Pero, cualquiera que sea su origen, una vez presentadas y asignado el correspondiente asiento de presentación, desde el cual se producirán los efectos de la inscripción, en su caso (artículo 25 de la Ley Hipotecaria), pierden ese origen y pasan a aplicarse rigurosamente los principios hipotecarios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad.

Y cuando dos georreferenciaciones, de origen alternativo y catastral, tienen asientos de presentación coetáneos y presentan realidades contradictorias, la aplicación de los principios hipotecarios, esencialmente el de prioridad registral, en su vertiente geográfica, determinan que la preferencia no viene marcada por el origen de la georreferenciación, sino por el momento de la presentación en el Registro, lo que obliga al Registrador a despachar la primeramente presentada y, una vez terminada la vigencia del asiento de presentación previo en el tiempo, podrá despachar la presentada con posterioridad.

Mientras tanto, siquiera tiene obligación de calificar el título presentado en segundo lugar, pues puede, durante la vigencia del asiento de presentación anterior, aplazar su despacho, como ha declarado la Resolución de este Centro Directivo de 10 de septiembre de 2021, aplazamiento que procede también cuando se interponga recurso gubernativo contra la calificación negativa del título primeramente presentado, como declaró la Resolución de 10 de marzo de 2022.

Lo que no cabe, en ningún modo, es determinar la preferencia atendiendo al origen de la georreferenciación presentada, pues ello es contrario al principio hipotecario de prioridad que rige el funcionamiento del Registro. En este sentido, ya declaró la Resolución de este Centro Directivo de 10 de abril de 2017 que el título que primero accede al Registro provoca, por esta sola razón, el cierre registral respecto de cualquier otro que, aun siendo de fecha anterior, resulte incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accede al Registro sea de peor condición que el incompatible, pues, mientras la inscripción, o asiento de presentación en el presente caso, de aquél subsista, este otro verá cerrado su reflejo registral, y, si la inscripción del primero se practica, queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria) y será al titular incompatible a quien corresponderá la carga de impugnar judicialmente aquélla.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.