El Tribunal Supremo, Sala 3ª, Sección 5ª, ha dictado sentencia núm. 10/2026, de 14 de enero de 2026 (recurso 748/2024), desestimando la reclamación de responsabilidad patrimonial del Estado legislador interpuesta por una sociedad arrendadora en relación con las limitaciones a la actualización de rentas de arrendamientos de vivienda establecidas durante el periodo 2022-2023.
Antecedentes normativos
La controversia se originó con la aplicación del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, que adoptó medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, así como sus posteriores prórrogas mediante el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, y el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre.
Esta normativa limitó la actualización máxima de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes al índice de Garantía de Competitividad (IGC), que según la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española no puede exceder del 2%, en lugar del IPC que las partes hubieran pactado libremente en sus contratos.
Alegaciones de la parte recurrente
La sociedad demandante reclamó una indemnización de 631.495,20 euros, fundamentando su pretensión en dos argumentos principales:
- Carácter expropiatorio de la medida: Alegó que la limitación constituía una privación del derecho ya adquirido a actualizar las rentas conforme a lo pactado, vulnerando el artículo 33.3 de la Constitución al no mediar indemnización.
- Inconstitucionalidad de la normativa: Sostuvo la vulneración de los artículos 33.3, 86.1 y 9.3 CE, solicitando el planteamiento de una cuestión de inconstitucionalidad.
Doctrina del Tribunal Supremo
Sobre el carácter expropiatorio
El Tribunal diferencia entre expropiación forzosa y delimitación general del contenido de un derecho. Establece que no existe expropiación sin «privación singular», entendida como sacrificio especial impuesto deliberadamente a uno o varios sujetos.
La Sala concluye que la regulación contenida en los Reales Decretos-leyes no supone una privación singular, sino una delimitación general de las facultades del arrendador en arrendamientos de vivienda, citando la STC 204/2004.
Sobre el contenido esencial del derecho de propiedad
El Tribunal se remite a la jurisprudencia constitucional (SSTC 37/1987, 89/1994, 227/1988) que establece que la función social del artículo 33.2 CE constituye un elemento estructural de la definición del derecho de propiedad, no un mero límite externo.
Señala que la limitación a la actualización de rentas no afecta al contenido esencial del derecho, que solo se vería vulnerado si se suprimiera esencialmente la utilidad económica del negocio arrendaticio. Menciona la reciente STC 26/2025 sobre límites legales a precios de alquiler.
Sobre los requisitos procedimentales del artículo 32.4 Ley 40/2015
La sentencia aborda una cuestión relevante respecto a las «leyes autoaplicativas» (aquellas con aplicación directa sin actividad administrativa intermedia). El Tribunal reconoce que la aplicación literal del artículo 32.4 supondría exigir requisitos de imposible cumplimiento, generando «ámbitos de inmunidad» contrarios a los artículos 9.3, 106.2 y 24.1 CE.
Por ello, permite que ante leyes autoaplicativas el interesado pueda instar directamente la acción de responsabilidad patrimonial y solicitar el planteamiento de cuestión de inconstitucionalidad, interpretación exigida por el derecho a la tutela judicial efectiva.
Sobre la alegada inconstitucionalidad
El Tribunal rechaza las infracciones constitucionales alegadas:
- Artículo 33.3 CE: La delimitación temporal responde a la función social de la propiedad inmobiliaria, con finalidad tuitiva de arrendatarios vulnerables, sin suponer vaciamiento del derecho.
- Artículo 86.1 CE: Considera justificada la extraordinaria y urgente necesidad atendiendo a los preámbulos normativos, que documentan el incremento extraordinario del IPC (7,6% en febrero de 2022, llegando al 10,8% en julio).
- Artículo 9.3 CE: Tratándose de una medida temporal, proporcionada y justificada, no aprecia vulneración de seguridad jurídica ni arbitrariedad.
Fallo
La sentencia desestima íntegramente el recurso, confirma el Acuerdo del Consejo de Ministros impugnado e impone las costas a la parte recurrente con moderación (máximo 4.000 euros más IVA).
Referencia: STS 4/2026 (ECLI:ES:TS:2026:4), Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, ponente Excmo. Sr. D. Francisco Javier Pueyo Calleja.
https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/ec043726110bd7fba0a8778d75e36f0d/20260122