Boletín de Actualidad de Derecho Civil

STS 492/2026, de 6 de abril: vicios constructivos, adaptación al CTE y previsibilidad del daño ex art. 1107 CC

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Identificación de la resolución

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª. Sentencia núm. 492/2026, de 6 de abril. Recurso de casación e infracción procesal núm. 3317/2021. ECLI:ES:TS:2026:1496. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg. Procede de la SAP Valencia (Secc. 8.ª) 103/2021, de 5 de marzo.

Objeto del litigio

Una comunidad de propietarios de un edificio de 44 viviendas en Villastar (Teruel), con certificado final de obra de 30 de enero de 2008, reclamó a la promotora 721.611,14 € por vicios constructivos relativos a humedades, deficiencias en terrazas de áticos, condensaciones, moho, fisuras y, de modo señalado, deficiente acondicionamiento térmico derivado del incumplimiento de la normativa entonces vigente (NBE-CT 79), que traía causa de modificaciones introducidas sobre el proyecto básico inicial. La controversia casacional se centró en si la indemnización debía incluir el sobrecoste derivado de adaptar las obras reparadoras al Código Técnico de la Edificación aprobado por RD 314/2006, vigente al tiempo de acometerse la reparación, pese a que la entrega del edificio se había producido bajo la normativa precedente.

Doctrina establecida

El Tribunal Supremo desestima íntegramente los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la promotora, confirmando la indemnización de 382.126,12 € fijada por la Audiencia Provincial. La doctrina se articula en torno a tres líneas argumentales principales.

En primer lugar, el sobrecoste derivado de la adaptación al CTE es indemnizable porque la necesidad de acometer la reparación integral del aislamiento trae causa directa del incumplimiento previo de la promotora. Aunque esta cumplía formalmente con entregar viviendas conformes a la NBE-CT 79 vigente al tiempo del proyecto, no acreditó haberlo hecho efectivamente tras las modificaciones introducidas sobre el proyecto originario —en particular, la sustitución del sistema de calefacción central por calefacción eléctrica—. La obligación legal de adaptarse a la nueva normativa técnica al ejecutar la reparación es consecuencia necesaria de ese incumplimiento.

En segundo lugar, el daño así configurado resulta plenamente previsible en el sentido del art. 1107 CC. El incumplimiento del deber de ejecutar un correcto aislamiento térmico hacía previsible, al tiempo de constituirse la obligación, la necesidad de los trabajos reparadores; y puesto que el CTE 2006 estaba en vigor cuando se visó el proyecto modificado de la instalación y cuando se emitió el fin de obra (2008), su aplicación era perfectamente conocida en el sector de la construcción al que pertenece la demandada.

En tercer lugar, imputar el sobrecoste a la comunidad perjudicada vulneraría el principio de indemnidad y generaría un empobrecimiento carente de justificación, cuando el derecho a disfrutar de una vivienda digna con el debido aislamiento térmico constituye un requisito elemental de habitabilidad que la promotora debe garantizar.

Fundamentos jurídicos relevantes

La resolución sistematiza el art. 1107 CC como norma que, a diferencia del art. 1106, no define qué daños son indemnizables sino la extensión de la obligación de indemnizar. Para el deudor de buena fe —equiparable al negligente según reiterada jurisprudencia (SSTS 1109/1995, 312/2001, 484/2018, 163/2026)— operan dos criterios acumulativos de exclusión: los daños deben ser previstos o previsibles al tiempo de constituirse la obligación y, además, consecuencia necesaria del incumplimiento, esto es, un juicio de previsibilidad acompañado de una regla de adecuación causal. La previsibilidad relevante no es la del incumplimiento mismo, sino la de sus consecuencias lesivas sobre el patrimonio del acreedor.

En materia de vicios constructivos y sobrecoste normativo, la solución alcanzada enlaza con la línea ya fijada en la STS 498/2022, de 27 de junio, según la cual corresponde indemnizar el mayor coste que acarrea la adaptación del sistema a la reglamentación técnica vigente al tiempo de la reparación, puesto que es la deficiente ejecución original la que determina la necesidad de acometer esa reparación en condiciones normativamente distintas a las originales.

La sentencia aborda también una cuestión procesal recurrente: la invocación de normas reglamentarias como fundamento del recurso de casación civil. Confirma la doctrina consolidada (SSTS 1150/2007, 123/2022, 307/2025) de que tales normas no pueden ser invocadas como infringidas si no se conectan con una norma sustantiva de Derecho civil o mercantil, aunque con la flexibilización introducida por las SSTS 1089/2025 y 1586/2025, que admiten el recurso cuando la norma reglamentaria constituye desarrollo directo de un precepto legal invocado en el mismo motivo. En el caso, la recurrente invocó el RD 314/2006 sin conectarlo a norma sustantiva alguna, lo que determinó la inadmisión —convertida en causa de desestimación— del motivo.

Sobre el summa gravaminis, la Sala reitera que la cuantía relevante para el acceso a la casación, bajo la redacción del art. 477.2.1.º LEC anterior al RDL 5/2023, es la litigiosa en segunda instancia, sin que la reducción del importe de la condena por la sentencia de apelación altere dicho parámetro (SSTS 2/2012, 87/2019, 64/2026).

La resolución consolida un criterio especialmente relevante en la litigiosidad por vicios constructivos sobre edificaciones entregadas en el período de transición entre la NBE-CT 79 y el CTE 2006. La solución del Tribunal es coherente con el principio de indemnidad: el cálculo del quantum indemnizatorio debe situarse en el momento de la reparación efectiva, no en el de la entrega incumplida, porque es esa reparación —impuesta por el incumplimiento originario— la que activa la aplicación de la normativa técnica vigente. La construcción del daño indemnizable mediante el juicio de previsibilidad del art. 1107 CC se orienta, así, al coste real que el perjudicado ha de afrontar para obtener la prestación correctamente ejecutada.

Merece también atención el recordatorio sobre el rigor técnico del recurso de casación civil: no basta invocar la vulneración de una norma reglamentaria si no se articula la conexión con una norma sustantiva de carácter civil o mercantil. Esta exigencia, flexibilizada pero no derogada, mantiene la función nomofiláctica de la Sala Primera dentro de su ámbito material propio.

Referencias

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