El Bundesrat ha recibido la iniciativa legislativa de los estados de Hamburgo y Bremen para fortalecer la protección de los inquilinos en áreas con mercados de vivienda tensos. El objetivo principal de la propuesta es evitar la elusión del «freno a los precios del alquiler» (556d del Código Civil Alemán, BGB) y reforzar la protección en los arrendamientos de corta duración.
Transparencia del Recargo por Mobiliario
Actualmente, existe la posibilidad de eludir el freno a los precios del alquiler (556d BGB) en el caso de las viviendas amuebladas, ya que el recargo por mobiliario, que se añade al alquiler neto en frío, no está regulado legalmente ni debe ser declarado por separado. Esto genera falta de transparencia y dificulta la comprobación del importe del alquiler.
Para solucionar esto, se proponen las siguientes modificaciones:
- Obligación de Declaración Separada: Los arrendadores estarán obligados a declarar de forma transparente tanto el alquiler neto en frío (Nettokaltmiete) como el recargo por mobiliario (Möblierungszuschlag).
- Regulación de la Cuantía: La cuantía admisible del recargo por mobiliario se limitará a un máximo mensual del 1% del valor actual (Zeitwert) de los muebles cedidos.
- El valor actual se calculará como el precio de adquisición de los muebles menos un 5% por cada año transcurrido.
- Sanción por Incumplimiento: Si no se declara el recargo por mobiliario por separado, la vivienda se considerará alquilada como no amueblada a efectos de la determinación del alquiler permitido. Esto tiene por objeto crear un fuerte incentivo para que los arrendadores cumplan con la obligación de transparencia.
II. Limitación del Alquiler para Uso Temporal (Corto Plazo)
El derecho de protección del inquilino se refuerza también en relación con el alquiler de corta duración, ya que la actual falta de claridad en el concepto de «alquiler de vivienda solo para uso temporal» (549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) permite que las normativas de protección del inquilino no se apliquen, a pesar de que la alta demanda de vivienda a largo plazo hace prever una reducción constante de la oferta. - La propuesta incluye una nueva presunción legal en el 549 BGB:
- Presunción de Uso no Temporal: En áreas con mercados de vivienda tensos, no se presumirá que existe un arrendamiento para uso temporal si el período total de alquiler de la vivienda es de seis meses o más.
- Consecuencia: Al superar el umbral de seis meses, se aplicarán regularmente todas las disposiciones de protección del inquilino, en particular el freno a los precios del alquiler, a menos que el arrendador pueda refutar la presunción (por ejemplo, en casos de estancias limitadas por motivos laborales).
- Medida Anti-Elusión: Para evitar elusión, los contratos de alquiler anteriores con las mismas partes sobre la misma vivienda se tendrán en cuenta si la interrupción entre ellos es inferior a tres meses.
Entrada en Vigor: Se prevé que la ley entre en vigor el primer día del séptimo mes natural siguiente a su promulgación, con una disposición transitoria que excluye los contratos de alquiler existentes hasta esa fecha.